ΜονΠρΘεσ 4995/17 : Πώληση ακινήτου - Προσύμφωνο - Ποινική ρήτρα. Εκτέλεση - Ανακοπή.

ΜονΠρΘεσ 4995/17 :  Πώληση ακινήτου - Προσύμφωνο - Ποινική ρήτρα. Εκτέλεση - Ανακοπή. Με την κρινόμενη ανακοπή  ζητείται  η ακύρωση  πρώτου εκτελεστού απογράφου του προσυμφώνου πώλησης ακινήτου και της επιταγής προς εκτέλεση, με την οποία επιτάσσεται να καταβάλει η ανακόπτουσα στην καθ' ης η ανακοπή το ποσό των 5.000.000,00 ευρώ ως απαίτηση απορρέουσα από κατάπτωση ποινικής ρήτρας βάσει του ως άνω προσυμφώνου. Η καθ' ης η ανακοπή επικαλείται ότι βάσει των συμφωνηθέντων στο προσύμφωνο κατέπεσε υπέρ αυτής ποινική ρήτρα λόγω της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας για την ανέγερση κτίσματος στο προς πώληση ακίνητο κατά τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου, από υπαιτιότητα της ανακόπτουσας αγοράστριας. Αποδείχθηκε όμως, ότι η μη έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας, η έκδοση της οποίας είχε τεθεί ως αίρεση που έπρεπε να είχε πληρωθεί ώστε να καταστεί δυνατή η κατάρτιση του οριστικού  συμβολαίου πώλησης, δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα της ανακόπτουσας, διότι, η  κύρωση  και  μεταγραφή της μεμονωμένης  πράξης εφαρμογής, έλαβε χώρα μόλις 5 ημέρες πριν την εκπνοή της δεκάμηνης συμφωνηθείσας μεταξύ των διαδίκων προθεσμίας, χωρίς η καθυστέρηση αυτή να συνδέεται με οποιαδήποτε υπαίτια συμπεριφορά της ανακόπτουσας, αφού αρμόδια για να κινήσει τις διαδικασίες ήταν η καθ' ης η ανακοπή και όχι η ανακόπτουσα. Δεκτή η ανακοπή.

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΑΡΙΘΜΟΣ 4995/2017

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Ελισάβετ Κούτρα, Πρωτοδίκη, που ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου της Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, και από τη Γραμματέα Ελένη Σπανουδάκη.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριο του στις 15 Φεβρουαρίου 2017, για να δικάσει την υπ' αριθμ. κατάθεσης …………… ανακοπή κατά επιταγής προς εκτέλεση.

ΑΝΑΚΟΠΤΟΥΣΑ; 1) Ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "……………….", που εδρεύει στη ………….. Θεσσαλονίκης (…………..) με ΑΦΜ ………………. όπως νόμιμα εκπροσωπείται, που παραστάθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της ΜΔ και ΙΚ, οι οποίοι κατέθεσαν προτάσεις,

ΚΑΘ' ΗΣ Η ΑΝΑΚΟΠΗ: Ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "………………..ΕΤΑΙΡΙΑ" και το διακριτικό τίτλο …………… που εδρεύει στην ………… Αττικής (……………), με ΑΦΜ ………………, όπως νόμιμα εκπροσωπείται από τον Πρόεδρο και Διευθύνοντα Σύμβουλο αυτής ………………, ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου της ΘΖ, ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

Η ΣΥΖΗΤΗΣΗ της υπόθεσης ορίστηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας,

ΚΑΤΑ ΤΗ ΣΥΖΗΤΗΣΗ της υπόθεσης στο ακροατήριο οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η ανακόπτουσα, με την κρινόμενη ανακοπή της, η οποία εισάγεται προς συζήτηση, ζητά, για τους διαλαμβανόμενους σε αυτήν λόγους, την ακύρωση του υπ' αριθμ. …………… πρώτου εκτελεστού απογράφου του υπ' αριθμ. ……………. προσυμφώνου πώλησης ακινήτου του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ……………. και της από …….-2016 επιταγής προς εκτέλεση κάτω από αντίγραφο του άνω πρώτου εκτελεστού απογράφου, με την οποία επιτάσσεται γα καταβάλει στην καθ' ης η ανακοπή το ποσό των 5.000.000,00 ευρώ ως απαίτηση απορρέουσα από κατάπτωση ποινικής ρήτρας βάσει του όρου 8 του άνω προσυμφώνου, πλέον τόκων επί του άνω κεφαλαίου ποσού 4.610.812,48 ευρώ και εξόδων για σύνταξη επιταγής ποσού 80,00 ευρώ, καθώς και κάθε μεταγενέστερης πράξης εκτέλεσης. Ζητά, τέλος, να καταδικαστεί η καθ' ης η ανακοπή στα δικαστικά της έξοδα.

Με το ανωτέρω περιεχόμενο η ανακοπή αρμοδίως καθ’ ύλην και κατά τόπον φέρεται ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου για να δικαστεί με την προκείμενη διαδικασία των περιουσιακών διαφορών των άρθρων 614 επ. ΚΠολΔ, σε συνδυασμό με τα γενικά άρθρα των ειδικών διαδικασιών 591 επ. ΚΠολΔ, όπως τα άρθρα αυτά ισχύουν μετά τη θέση σε ισχύ του Ν. 4335/2015 (άρθρα 583, 584, 585, 933 παρ. 1 και 3 και 937 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως τα δύο τελευταία αντικαταστάθηκαν από το άρθρο 1 άρθρο όγδοο παρ. 2 του Ν. 4335/2015 και έχουν εν προκειμένω εφαρμογή, λόγω της επίδοσης της επιταγής προς εκτέλεση μετά την 1-1-2016, ημερομηνία έναρξης ισχύος του άνω νόμου - βλ. άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2, 3 Και 4 Ν. 4335/2015). Έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, αφού δεν αποδεικνύεται ότι μετά την επίδοση της προσβαλλόμενης επιταγής έλαβε χώρα η σύνταξη έκθεσης κατάσχεσης και, επομένως, ασκήθηκε πριν την έναρξη της προθεσμίας ενέργειας των 45 ημερών του άρθρου 934 παρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ, όπως το άρθρο αυτό αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 άρθρο όγδοο παρ. 2 του Ν. 4335/2015 (βλ, σχετ., για το ότι αντιρρήσεις κατά των πράξεων της προδικασίας, όπως δηλαδή και της επιταγής προς πληρωμή, μπορούν παραδεκτώς να ασκηθούν και πριν από την ενέργεια της πρώτης μετά επιταγή πράξης εκτέλεσης, ήτοι τη σύνταξη έκθεσης κατάσχεσης προκειμένου περί εκτέλεσης  προς   ικανοποίηση  χρηματικών απαιτήσεων, ΕφΠατρ 445/2005 2005 ΝΟΜΟΣ, ΕφΚερκ 24/2002 ΝΟΜΟΣ, Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα, ΚΠολΔ, έκδοση 2000, άρθρο 934, αρ. 7). Το αίτημα για ακύρωση του υπ' αριθμ. ………. απογράφου του υπ' αριθμ. …………. προσυμφώνου πώλησης ακινήτου του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …………. είναι απορριπτέο ως απαράδεκτο, καθόσον η έκδοση απογράφου δεν σηματοδοτεί την έναρξη της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης, αλλά αποτελεί μόνο προπαρασκευαστική πράξη της (Π. Γέσιου-Φαλτσή Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως γενικό μέρος σ.333) και όχι αυτοτελή πράξη δυνάμενη να προσβληθεί με την ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ με την οποία προσβάλλονται μόνο πράξεις εκτέλεσης από την έναρξη της ως το πέρας της, ως πρώτη δε πράξη της εκτέλεσης ορίζεται ρητώς από τη διάταξη του άρθρου 924 ΚΠολΔ η (μεταγενέστερη της έκδοσης απογράφου) επίδοση επιταγής προς εκτέλεση. Επίσης το αίτημα περί ακύρωσης "κάθε μεταγενέστερης πράξης εκτέλεσης" είναι απορριπτέο ως αόριστο, αφού με αυτό δεν προσδιορίζονται συγκεκριμένες πράξεις εκτέλεσης των οποίων ζητείται η ακύρωση. Κατά τα λοιπά και συγκεκριμένα κατά το μέρος με το οποίο διώκεται η ακύρωση της από της από 16-12-2016 επιταγής προς εκτέλεση κάτω από αντίγραφο πρώτου εκτελεστού απογράφου του άνω προσυμφώνου η υπό κρίση ανακοπή πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της.

Κατά το άρθρο 404 AK o οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα), για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή, κατά δε το άρθρο 405 παρ. 1 ιδίου Κώδικα ή ποινή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει, ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει, αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία, ενώ η κατάπτωση της ποινής επέρχεται και αν ακόμη ο δανειστής δεν έχει υποστεί καμία ζημία (ΑΠ 224/2012 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 891/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1848/2007 ΕλλΔνη 48.1434, ΑΠ   1460/2005  ΕλλΔνη 47.184,  ΕφΑθ  1890/2003  ΕλλΔνη 45.250,  ΕφΑΘ 3264/2003 ΕλλΔνη 45.1508), οπότε υφίσταται εναντίον του οφειλέτη αγώγιμη αξίωση του δανειστή και κατά τις διακρίσεις των άρθρων 406 και 407 ΑΚ. Η γνήσια ως άνω ποινική ρήτρα, η οποία αποτελεί παρεπόμενη συμφωνία και μέσο πίεσης στην εξασφάλιση της εκπλήρωσης της κύριας ενοχής (ΑΠ 611/1998 ΕλλΔνη 40.141), που θεμελιώνει ενοχή η οποία τελεί ως άνω υπό την ιδιόρρυθμη (αρνητική) αίρεση της μη εκπλήρωσης ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης της παροχής που πηγάζει από την κύρια σύμβαση (ΕφΑθ 11643/1995 ΕλλΔνη 38.1620, ΕφΑθ 332/1994 ΕλλΔνη 36.1302), μπορεί να συμφωνηθεί και κατά την κατάρτιση προσυμφώνου που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο, και με τις προϋποθέσεις του βέβαιου και εκκαθαρισμένου της απαίτησης σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 904 εδ. δ՝, 915, 916, 918 παρ. 4 και 924 ΚΠολΔ, μπορεί να αποτελέσει τίτλο εκτελεστό για την απαίτηση από την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας (ΕφΑθ 1413/2008 ΕλλΔνη 49,926, ΕφΑθ 11643/1995 ΕλλΔνη 38.1620). Για την κατάπτωση της ποινής δεν αρκεί μόνο η όχληση του οφειλέτη ή η παρέλευση της συμφωνηθείσας δήλης ημέρας εκπλήρωσης,  αλλά απαιτείται  και  η υπερημερία του  οφειλέτη,  δηλαδή η καθυστέρηση  να  οφείλεται  σε υπαιτιότητα. Στον οφειλέτη απόκειται να ισχυρισθεί και αποδείξει ότι έχει εκπληρώσει την παροχή ή ότι η μη εκπλήρωση ή μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη, αφού στην περίπτωση αυτή δεν περιέρχεται σε υπερημερία, η οποία αποτελεί προϋπόθεση της κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας. Γεγονός για το οποίο δεν έχει  ευθύνη ο οφειλέτης είναι  κάθε  εύλογη αιτία,  λόγω  της  οποίας δικαιολογείται η μη εκπλήρωση ή η μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής του  (βλ. ΑΠ  269/2012  ΝΟΜΟΣ, ΑΠ  352/2011   ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1489/2009 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαμ 179/2011 ΝΟΜΟΣ). 

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο είναι αυτοτελής και αυθύπαρκτη σύμβαση, με την οποία οι συμβαλλόμενοι  συμφωνούν να  καταρτίσουν στο  μέλλον άλλη  ορισμένη σύμβαση και υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την κύρια σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Αποτελεί δηλαδή ενοχική υποσχετική σύμβαση. Η κύρια υποχρέωση που παράγεται από το προσύμφωνο είναι η υποχρέωση των μερών να συμπράξουν για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, που σκοπείται με το προσύμφωνο. Στο αποτέλεσμα αυτό αποβλέπουν τα μέρη δηλαδή στην εκπλήρωση του περιεχομένου του προσυμφώνου. Η σύναψη της σκοπούμενης οριστικής σύμβασης επιφέρει την απόσβεση της ενοχής από το προσύμφωνο. Η εκπλήρωση της ενοχής σε ορισμένο χρονικό σημείο αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της έννοιας της ενοχής. Ο χρόνος κατά τον οποίο ή εντός του οποίου πρέπει να καταρτισθεί η κυρία σύμβαση είναι δυνατόν να καθορίζεται από τον νόμο η από τη δικαιοπραξία, ειδικά δε όσον αφορά το προσύμφωνο, η πρακτική σημασία του ζητήματος καθορισμού του χρόνου κατά τον οποίο θα συναφθεί η κυρία σύμβαση συνίσταται, μεταξύ άλλων, στο όχι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει η παραγραφή (βλ. ΑΠ 297/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 476/2014 ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, ο χρόνος κατάρτισης της οριστικής σύμβασης μπορεί να καθορίζεται ρητώς από το προσύμφωνο ή και να προκύπτει σιωπηρώς από αυτό. Όμως, μπορεί να μην καθορίζεται ούτε ρητώς ούτε σιωπηρώς ο χρόνος αυτός, καθόσον δεν προκύπτει τέτοια υποχρέωση των μερών από κάποια διάταξη νόμου (ΕφΠειρ 249/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 388/2014 ΝΟΜΟΣ). Ενδιαφέρον ζήτημα γεννάται σε σχέση με τη σημασία, η οποία πρέπει να προσδοθεί στην άπρακτη πάροδο της ορισμένης ημέρας προς σύναψη της οριστικής σύμβασης είτε από το ένα είτε από αμφότερα τα συμβληθέντα μέρη στο προσύμφωνο. Στο θέμα αυτό προέχουσα  σημασία  έχει  η  βούληση  προς  τούτο  των συμβαλλομένων μερών. Κατ’ αρχήν, η εν λόγω προθεσμία, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, έχει απλώς τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπλήρωσης της παροχής των συμβληθέντων, Οπότε ή άπρακτη πάροδος αυτής δεν επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου. Και μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής και μέχρι τη συμπλήρωση της παραγραφής, στην οποία υπόκειται η σχετική αξίωση, μπορεί να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής σύμβασης (βλ. ΑΠ 297/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 476/2014 ΝΟΜΟΣ). Οι συμβαλλόμενοι όμως, μπορούν να ορίσουν ρητά ή σιωπηρά ότι η άπρακτη πάροδος της παραπάνω προθεσμίας,   ανεξάρτητα από το λόγο που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή  του  προσυμφώνου  και  ματαίωση  κατάρτισης της  οριστικής σύμβασης. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η προθεσμία λειτουργεί ως διαλυτική (ΑΚ 210) (βλ. ΑΠ 2356/2009 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 249/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 476/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 388/2014 ΝΟΜΟΣ). Το αν η προθεσμία αυτή είναι προθεσμία εκπλήρωσης των εκατέρωθεν παροχών, υπό την έννοια της δήλης ημέρας, ή ανατρεπτική ή αποσβεστική προθεσμία που με την παρέλευση της επέρχεται απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων και δικαιωμάτων, εξαρτάται από τη βούληση των μερών, για την εξεύρεση της οποίας, αν οι συμβαλλόμενοι δεν εκφράστηκαν σαφώς, ερμηνεύεται η σύμβαση σύμφωνα με τους κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, με τους οποίους ορίζεται αφενός ότι κατά την ερμηνεία της δήλωσης βούλησης αναζητείται η αληθινή βούληση χωρίς προσήλωση στις λέξεις, και αφετέρου ότι οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και οι οποίοι εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία υπάρχει κενό στη δικαιοπραξία ή γεννιέται αμφιβολία για τη δήλωση βούλησης (βλ. ΑΠ 949/2009 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 249/2016 ΝΟΜΟΣ). Μέσα από την εφαρμογή των διατάξεων αυτών θα ανευρεθεί και θα κατανοηθεί το πραγματικό περιεχόμενο μίας δικαιοπραξίας, κατά τρόπο ώστε τούτο να ανταποκρίνεται στην πραγματική θέληση των δικαιοπρακτούντων. Η προσφυγή στις διατάξεις αυτές προϋποθέτει την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία, που διαπιστώνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο, έστω και έμμεσα (ΑΠ 934/2014 ΝΟΜΟΣ). Για τη διαμόρφωση της σχετικής κρίσης, το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη τα συμφέροντα των μερών και ιδίως εκείνου, την ιδιαίτερη προστασία του οποίου επιδιώκει ο ερμηνευόμενος όρος, τον δικαιοπρακτικό σκοπό, τις συνήθειες και τις άλλες συνθήκες υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις βούλησης, τη φύση της σύμβασης, τις διαπραγματεύσεις και την προηγούμενη συμπεριφορά των μερών (ΑΠ 934/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 388/2014 ΝΟΜΟΣ). Το δικαστήριο, όταν ερμηνεύει, κατά τα άνω, τη δήλωση βούλησης α) δεν είναι ανάγκη να αναλύσει και να εξειδικεύσει τις αρχές αυτές, β) δεν δεσμεύεται από τους ισχυρισμούς των διαδίκων και γ) δεν είναι υποχρεωμένο να αρκεστεί μόνο στο περιεχόμενο της σύμβασης (ΑΠ 934/2014 ΝΟΜΟΣ).

Με τον πρώτο λόγο της ανακοπής της η ανακόπτουσα διώκει την ακύρωση της  επισπευδόμενης  σε   βάρος  της αναγκαστικής  εκτέλεσης, αρνούμενη  την  ύπαρξη  της  εκτελούμενης  σε  βάρος  της  απαίτησης, απορρέουσας από κατάπτωση ποινικής ρήτρας, κατά τα αναλυτικά εκτιθέμενα στο δικόγραφο. Ο λόγος αυτός είναι νόμιμος, στηριζόμενος στις διατάξεις των άρθρων 342, 404, 405 ΑΚ και 933 ΚΠολΔ και πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω κατ' ουσίαν.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, που περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασης, από την υπ' αριθμ. .............. ένορκη βεβαίωση του Κ. του …………. ενώπιον της Ειρηνοδίκη Αθηνών, που επικαλείται και προσκομίζει η καθ' ης η ανακοπή, η οποία λήφθηκε νομότυπα, μετά από προηγούμενη κλήτευση της ανακόπτουσας τουλάχιστον δύο μέρες πριν (βλ. την από 8-2-2017 εξώδικη γνωστοποίηση λήψης μαρτυρικών καταθέσεων και την υπ' αριθμ………. έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Αθηνών Α.), και από όλα τα έγγραφα που προσκομίζουν  και  επικαλούνται  οι διάδικοι  αποδεικνύονται  τα  εξής πραγματικά περιστατικά: Η ανακόπτουσα είναι ομόρρυθμη εταιρία που δραστηριοποιείται στο λιανικό εμπόριο και έχει αναπτύξει στην Ελλάδα δίκτυο περίπου 220 ιδιόκτητων καταστημάτων λιανικής πώλησης καταναλωτικών ειδών και ειδών διατροφής, ενώ η καθ' ης η ανακοπή είναι ανώνυμη εταιρία που  δραστηριοποιείται  στις  αγοραπωλησίες  ακινήτων  και  ανεγέρσεις οικοδομών.  Δυνάμει  του  υπ'  αριθμ.   …………  προσυμφώνου πώλησης  ακινήτου   του   συμβολαιογράφου   Θεσσαλονίκης   …………., η καθ ης η ανακοπή ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει στην ανακόπτουσα λόγω πώλησης το περιγραφόμενο σε αυτό ακίνητο και ειδικότερα ένα αυτοτελές και ανεξάρτητο οικόπεδο, ευρισκόμενο στο …….. οικοδομικό τετράγωνο του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης του Δήμου Αθηναίων, στην περιοχή  ………  επί ……….  με αριθμό  ……….  έκτασης 10.062,00 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιήσει για την ανέγερση σε αυτό κτίσματος για τη στέγαση αποκλειστικά υπεραγοράς τροφίμων, στα πλαίσια άσκησης της επιχειρηματικής της δραστηριότητας. Ειδικότερα, κατά το χρόνο σύνταξης του προσυμφώνου το άνω ακίνητο, το οποίο είχε περιέλθει στην καθ' ης η ανακοπή δυνάμει του υπ' αριθμ. ………… συμβολαίου του συμβολαιογράφου Αθηνών …………., έκτασης κατά τον τίτλο κτήσης 13.270 τ.μ., ήταν άρτιο και επρόκειτο να καταστεί οικοδομήσιμο μετά την κύρωση της σχετικής μεμονωμένης πράξης εφαρμογής για το ……….. οικοδομικό τετράγωνο και τμήμα του ……… οικοδομικού τετραγώνου η σύνταξη της οποίας είχε ήδη εγκριθεί με την υπ' αριθμ. …………. απόφαση της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών - Πειραιώς. Με το εν λόγω προσύμφωνο συμφωνήθηκαν μεταξύ των διαδίκων, μεταξύ άλλων, τα εξής: 1) Ως τίμημα ορίσθηκε το ποσό των 14.500.000,00 ευρώ, καταβλητέο τμηματικά, ήτοι ποσό 7.000.000,00 ευρώ κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ποσό 3.750.000,00 ευρώ εντός προθεσμίας δύο μηνών από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και ποσό 3.750.000,00 ευρώ εντός προθεσμίας πέντε μηνών από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. 2) Η υπογραφή της οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας θα λάβει χώρα το αργότερο εντός προθεσμίας δέκα (10) μηνών από την κατάρτιση του άνω προσυμφώνου και τελεί επιπροσθέτως υπό τις κατωτέρω αναβλητικές και σωρευτικές αιρέσεις: α) Ότι μέχρι τότε θα έχει κυρωθεί η άνω μεμονωμένη πράξη εφαρμογής και θα έχει μεταγραφεί νόμιμα η σχετική απόφαση του Νομάρχη, με τα σχετικά έξοδα και την προκύπτουσα εισφορά σε χρήμα ή γης σε χρήμα να βαρύνουν αποκλειστικά την πωλήτρια καθ' ης η ανακοπή, η όποια ανέλαβε επιπλέον την υποχρέωση διάνοιξης, με δικά της έξοδα και φροντίδες, της παράπλευρης οδού που θα χωρίζει τα δύο οικόπεδα που θα προέκυπταν (од. 29 και 30) και παράδοσης αυτής στην αγοράστρια ανακόπτουσα σε χωμάτινη κατάσταση, β) Ότι η αγοράστρια ανακόπτουσα, με ενέργειες και έξοδα της, θα λάβει από τις αρμόδιες Αρχές άδεια για την κατεδάφιση όλων των υπαρχόντων στο ανωτέρω ακίνητο κτισμάτων, άδεια κοπής δένδρων, καθώς και άδεια για την ανοικοδόμηση στο ακίνητο κτίσματος εμβαδού 2.250 περίπου τετραγωνικών μέτρων για τη στέγαση αποκλειστικά υπεραγοράς τροφίμων, ή καταστήματος τροφίμων  εάν τροποποιηθούν οι  ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις  και συνεπώς δεν καταστεί δυνατή η ανέγερση υπεραγοράς τροφίμων, μετά των νομίμων υπέργειων θέσεων στάθμευσης, σύμφωνα με σχέδια και μελέτες της αγοράστριας ή όπως ειδικά θα αναφέρεται στην αίτηση της. Η αγοράστρια υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερών από το χρονικό σημείο, κατά το οποίο  θα   καταστεί  δυνατή η κατάθεση  της αίτησης της στο αρμόδιο Πολεοδομικό γραφείο, να καταθέσει πλήρη φάκελο για την έκδοση της αιτούμενης οικοδομικής άδειας. Η πωλήτρια υπόσχεται να παρέχει κάθε δυνατή συνδρομή για την ευόδωση του παραπάνω σκοπού και παρέχει στην αγοράστρια την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα να παρίσταται για λογαριασμό  της σε  οποιαδήποτε  αρχή  ή  υπηρεσία,  υπογράφοντας οποιοδήποτε έγγραφο, αίτηση ή δήλωση. 3) Η υπογραφή της οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας του ως άνω ακινήτου τελεί σε πλήρη εξάρτηση με την πλήρωση όλων των παραπάνω αιρέσεων σωρευτικά. Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια εκδοθεί προ της λήξης της δεκάμηνης προθεσμίας και εφόσον θα έχουν πληρωθεί και οι υπόλοιπες αιρέσεις, η υπογραφή του οριστικού πωλητηρίου συμβολαίου θα γίνει το αργότερο εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία της έκδοσης της, οπότε και θα καταβληθεί το ποσό της α’ δόσης του τιμήματος των 7.000.000,00 ευρώ. Σε περίπτωση που, από τις αρμόδιες Αρχές, βεβαιωθεί ότι, βάσει των σχετικών διατάξεων που ισχύουν, δεν είναι επιτρεπτή η οικοδόμηση στο ακίνητο του ανωτέρω κτίσματος, μετά των νομίμων θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων ή όπως ειδικά θα  αναφέρεται  στην  αίτηση  της  αγοράστριας εταιρίας ή την τυχόν μεταγενέστερη  τροποποιητική  αυτής  νέα  αίτηση  μετά  από ενδεχόμενη υπόδειξη των αρμοδίων Αρχών, με την οποία θα συμφωνεί η αγοράστρια και κατά συνέπεια είναι ανεπίτρεπτη η έκδοση της σχετικής οικοδομικής αδείας, μετά της επιδιωκόμενης συγκεκριμένης χρήσης,  τότε  και  το  παρόν προσύμφωνο παύει να έχει ισχύ και θα ακυρωθεί, με έξοδα της αγοράστριας, μόλις βεβαιωθεί η πιο πάνω αδυναμία, με την επιφύλαξη - δικαίωμα της αγοράστριας  να   αξιώσει   μονομερώς την  εξάντληση   της  δεκάμηνης προθεσμίας, εφόσον κατά την ανέλεγκτη κρίση της πιθανολογείται η άρση της αδυναμίας. Σε περίπτωση που η αγοράστρια δεν προβεί στην ακύρωση του προσυμφώνου εντός της άνω δεκάμηνης προθεσμίας, η αγοράστρια παρέχει στην πωλήτρια την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα, η οποία θα ισχύει και στις περιπτώσεις των άρθρων 223 και 726 του Αστικού Κώδικα, να υπογράψει την  πράξη   ακύρωσης  του   προσυμφώνου,   με  έξοδα   της αγοράστριας, συμβαλλόμενη για την ίδια ατομικά, αλλά και ως πληρεξούσια της αγοράστριας, μετά την έγγραφη γνωστοποίηση της αδυναμίας προς την αγοράστρια εταιρία. Κατά τη σύνταξη της πράξης ακύρωσης του παρόντος, η πωλήτρια εταιρία δεν θα έχει καμία απαίτηση ή αξίωση κατά της αγοράστριας εταιρίας και αντίστροφα και η αγοράστρια δεν θα έχει καμία απαίτηση κατά της πωλήτριας. Όλες οι παραπάνω αιρέσεις τίθενται υπέρ της αγοράστριας εταιρίας,  στην αποκλειστική ευχέρεια της οποίας είναι να προβεί στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και εάν ακόμη δεν έχει πληρωθεί κάποια από αυτές. 4) Εάν στην άνω δεκάμηνη προθεσμία εκδοθεί η οικοδομική άδεια και εφόσον έχουν πληρωθεί και οι υπόλοιπες αιρέσεις, η πωλήτρια θα προσκληθεί εγγράφως από την αγοράστρια για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ενώ εάν δεν εμφανισθεί ή αρνηθεί την υπογραφή του, τότε η αγοράστρια θα έχει δικαίωμα να προβεί στη σύνταξη του με αυτοσύμβαση, με τον όρο  καταβολής στην  πωλήτρια  της α'  δόσης  του  τιμήματος των 7.000000,00 ευρώ και υπό τον όρο της διαλυτικής αίρεσης μέχρι την αποπληρωμή του τιμήματος. Σύμφωνα με τον όρο 8 του προσυμφώνου, "Σε περίπτωση  που  θα  ματαιωθεί η σύνταξη  του  οριστικού  πωλητηρίου συμβολαίου από υπαιτιότητα της πωλήτριας, λόγω μη συμμόρφωσης της με τους όρους του παρόντος, που θεωρούνται όλοι ως ουσιώδεις, θα είναι υποχρεωμένη η πωλήτρια εταιρία να καταβάλει στην αγοράστρια εταιρία, ως ποινική ρήτρα και αναπόδεικτη ζημία, ποσόν ευρώ πέντε εκατομμυρίων (5.000.000,00 €). Σε περίπτωση υπαίτιας υπαναχώρησης της αγοράστριας ή που από υπαιτιότητα της αγοράστριας εταιρίας δεν εκδοθεί η οικοδομική άδεια κατά τη διάρκεια ισχύος του παρόντος, κατά τα αιτούμενα στην αίτηση έκδοσης αυτής ενώπιον των Αρχών, παρότι επιτρέπεται από το νόμο η οικοδόμηση του προαναφερόμενου κτίσματος στο ανωτέρω ακίνητο, κατά τα παραπάνω λεπτομερώς διαλαμβανόμενα, και εφ' όσον θα έχουν πληρωθεί και  οι   υπόλοιπες  αιρέσεις,   συμφωνείται  ποινική   ρήτρα  εις   βάρος  της αγοράστριας εταιρίας  η  καταβολή  ποσού  ευρώ πέντε  εκατομμυρίων (5.000.000,00 €), υπέρ της πωλήτριας, αποκλεισμένης οποιασδήποτε άλλης αποζημίωσης και για οποιαδήποτε αιτία". Επίσης με το άνω προσύμφωνο οι συμβαλλόμενοι δήλωσαν ότι, "όπου συμφωνούνται ποινικές ρήτρες, αυτές θα εισπράττονται με εκτέλεση του παρόντος που ρητά συμφωνείται - όπως ήδη έχει λεχθεί - κηρύσσεται τίτλος εκτελεστός, βέβαιος και εκκαθαρισμένος..." Αποδείχθηκε, περαιτέρω, ότι η μεμονωμένη πράξη εφαρμογής για το …. οικοδομικό τετράγωνο και τμήμα του …… οικοδομικού τετραγώνου του …. του Δήμου Αθηναίων, κυρώθηκε τελικώς διορθωμένη στις ……με την υπ' αριθμ. ….. απόφαση του Νομάρχη Αθηνών και μεταγράφηκε  νομίμως  στα   βιβλία   μεταγραφών  του  Υποθηκοφυλακείου Αθηνών, στον τόμο ….με αύξοντα αριθμό ….., ήτοι μόλις πέντε ημέρες πριν την πάροδο της δεκάμηνης προθεσμίας που τέθηκε με το άνω προσύμφωνο προς κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου πώλησης, η οποία έληγε στις 18-9-2006. Κατόπιν τούτου, η καθ' ης η ανακοπή - δια του προσυμφώνου  πωλήτρια  επέδωσε  στην  ανακόπτουσα  -  δια  του προσυμφώνου αγοράστρια την από 14-9-2006 εξώδικη δήλωση της, στην οποία ανέφερε, ότι με την κύρωση και μεταγραφή της πράξης εφαρμογής πληρώθηκε η πρώτη αίρεση που προβλέπεται στο άνω προσύμφωνο και απομένει  η  πλήρωση  της δεύτερης  αίρεσης  της έκδοσης από την ανακόπτουσα άδειας κατεδάφισης των υπαρχόντων κτισμάτων, άδειας κοπής δένδρων και άδειας ανοικοδόμησης στο ακίνητο κτίσματος για τη στέγαση υπεραγοράς τροφίμων, ότι η καθυστέρηση της κύρωσης της μεμονωμένης πράξης εφαρμογής δεν επιτρέπει την έκδοση της ανωτέρω αδείας εντός της προθεσμίας που απομένει μέχρι τη λήξη της ορισθείσας διάρκειας του προσυμφώνου, αφού αυτή δεν αρκεί για να προβεί η ανακόπτουσα στις προσήκουσες νόμιμες ενέργειες προκειμένου να εκδοθεί η άδεια από τις αρμόδιες αρχές και να πληρωθεί έτσι και η δεύτερη αίρεση, ότι για το λόγο αυτό την ενημέρωσε ήδη εγγράφως (με fax και e-mail) και την κάλεσε καλόπιστα και εντός των χρηστών και συναλλακτικών ηθών να παρατείνει τη διάρκεια του προσυμφώνου για τρεις μήνες, προκειμένου να καταστεί δυνατή η  έκδοση  της  άδειας από  τις  αρμόδιες  αρχές,  οπότε  με  έκπληξη πληροφορήθηκε τη μη συναίνεση της στην παράταση του προσυμφώνου και τη μη επιθυμία της για ολοκλήρωση της μεταξύ τους συμφωνίας. Κατόπιν τούτου,   με  την άνω εξώδικη δήλωση, ισχυριζόμενη ότι η άρνηση της ανακόπτουσας θα της επιφέρει ιδιαιτέρως μεγάλη οικονομική ζημία, αφού α) επέσπευσε την έκδοση και κύρωση της πράξης εφαρμογής με βάση τις δικές της απαιτήσεις και για την ικανοποίηση και μόνο των δικών της αναγκών, β) δεσμεύθηκε και δεν προέβη σε διαφορετική εκμετάλλευση του προς πώληση ακινήτου και γ) απέκρουσε προτάσεις τρίτων για την επί κέρδει μεταβίβαση αυτού, κάλεσε την ανακόπτουσα να αναθεωρήσει την απόφαση της και να προβεί  στην παράταση  του ανωτέρω προσυμφώνου  εντός τις νομίμου προθεσμίας,  άλλως της δήλωσε ότι θα αναγκασθεί να διεκδικήσει και απαιτήσει την αποκατάσταση κάθε θετικής και αποθετικής ζημίας της. Η ανακόπτουσα, η οποία δεν συναινούσε στην παράταση της διάρκειας ισχύος του προσυμφώνου, δεν απάντησε εγγράφως στην άνω εξώδικη δήλωση -πρόσκληση της καθ' ης η ανακοπή, ούτε προέβη σε ενέργειες έκδοσης της σχετικής οικοδομικής άδειας εντός του επόμενου χρονικού διαστήματος των πέντε ημερών, που απέμενε μέχρι τη συμπλήρωση της συμφωνηθείσας με το προσύμφωνο προθεσμίας για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, ήτοι έως τις 18-9-2006, με αποτέλεσμα η άνω προθεσμία να παρέλθει άπρακτη. Δεκαεπτά μήνες αργότερα η καθ' ης η ανακοπή, και ενώ σε καμία άλλη ενέργεια δεν είχε προβεί σε σχέση  με  την επίμαχη  σύμβαση  με την ανακόπτουσα ως προς το ένδικο ακίνητο, με το υπ' αριθμ. ……… συμβόλαιο  πώλησης της συμβολαιογράφου Αθηνών ……..πώλησε αυτό, μαζί με όμορο μικρότερο οικόπεδο, σε τρίτο και ειδικότερα στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "……. Εταιρεία", αντί συνολικού τιμήματος 16.000.000,00 ευρώ. Αποδείχθηκε, περαιτέρω, ότι επτά έτη αργότερα η καθ' ης η ανακοπή με την από 3-9-2013 αίτηση της αιτήθηκε από τον συντάξαντα το ένδικο προσύμφωνο συμβολαιογράφο Θεσσαλονίκης ……….. την έκδοση και χορήγηση πρώτου εκτελεστού απογράφου αυτού. Ο τελευταίος, αρχικά με то υπ’ αριθμ. πρωτ. ……… έγγραφο του και εν συνεχεία, μετά από την από 9-9-20.13 νέα αίτηση της καθ' ης, με το υπ' αριθμ. πρωτ,. ……..  νέο έγγραφο του, που   επιδόθηκε  στην   καθ'  ης   στις 11-9-2013, αρνήθηκε την έκδοση του αιτηθέντος, απογράφου, επικαλούμενος ότι  δεν του προσδιορίστηκε  για  την  εκτέλεση  ποιας  αξίωσης που περιλαμβάνεται στο συμβόλαιο ζητήθηκε αυτό και ότι δεν του παρασχέθηκε σχετική τεκμηρίωση για το βέβαιο της υπό αναγκαστική εκτέλεση αξίωσης και, επομένως,  δεν ήταν δυνατός ο απαιτούμενος από αυτόν έλεγχος των προϋποθέσεων των άρθρων 915 έως 917 ΚΠολΔ. Κατόπιν τούτου, η καθ' ης η ανακοπή με την υπ' αριθμ. κατάθεσης …….. αίτηση της ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου ζήτησε να υποχρεωθεί ο άνω συμβολαιογράφος να προβεί στην έκδοση του πρώτου  εκτελεστού απογράφου  του άνω προσυμφώνου, κατ' άρθρο 918 παρ, 5 ΚΠολΔ. Επί της άνω αίτησης της, η οποία  συζητήθηκε  στη δικάσιμο  της 7-2-2014  κατά  τη  διαδικασία  των ασφαλιστικών μέτρων, εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 18090/2014 απόφαση αυτού του Δικαστηρίου, με την οποία, δεκτής γενομένης της αίτησης, διατάχθηκε ο άνω συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης να χορηγήσει στην κάθ' ης η ανακοπή πρώτο απόγραφο εκτελεστό του άνω υπ' αριθμ. …….. προσυμφώνου, ενώ απέρριψε ως απαράδεκτη τη δια σημειώματος ασκηθείσα πρόσθετη παρέμβαση της ανακόπτουσας υπέρ του άνω συμβολαιογράφου ως απαράδεκτη ελλείψει εννόμου συμφέροντος αυτής. Κατά της άνω απόφασης η ανακόπτουσα, με την ιδιότητα της προσθέτως παρεμβαίνουσας, άσκησε την υπ' αριθμ. κατάθεσης ……. έφεση της, η οποία όμως με την υπ' αριθμ. 1247/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης απορρίφθηκε ως απαράδεκτη, για το λόγο ότι κατά της άνω απόφασης, εκδοθείσας κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, δεν είναι επιτρεπτή η άσκηση έφεσης. Εξάλλου, με το προαναφερόμενο υπ' αριθμ. ………. έγγραφο του, ο συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης ………. είχε εκ των προτέρων ενημερώσει την καθ' ης ότι, σε περίπτωση που επανέλθει με νέα αίτηση, προσκομίζοντας και την τεκμηρίωση για τη συνδρομή των προϋποθέσεων των άρθρων 915 - 917 ΚΠολΔ, θα πρέπει για την έκδοση του απογράφου να του προσκομίσει και διπλότυπο αρμοδίας Δ.Ο.Υ. περί καταβολής αναλογικού τέλους χαρτοσήμου (2,4%) επί της προς αναγκαστική εκτέλεση απαίτηση της, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 13 και 15 του Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου, αναφέροντας ότι τα απόγραφα εκτελεστών συμβολαιογραφικών εγγράφων υπόκεινται στα αναλογικά τέλη χαρτοσήμου των ανωτέρω διατάξεων, εφόσον αυτά δεν καταβλήθηκαν κατά την κατάρτιση της σχέσης, ότι στην προκειμένη περίπτωση το προσύμφωνο πώλησης δεν απαιτούσε την καταβολή αναλογικού τέλους χαρτοσήμου, επειδή ή σχετική οριστική σύμβαση θα είχε ΦΜΑ, επειδή όμως με την έκδοση απογράφου αποκλείεται η υπογραφή οριστικού συμβολαίου, δεδομένης άλλωστε και της παρέλευσης της διάρκειας του εν λόγω προσυμφώνου, η έκδοση του απογράφου χρήζει καταβολής αναλογικών τελών χαρτοσήμου. Άλλως ζήτησε να του προσκομισθεί βεβαίωση της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. περί απαλλαγής από τα τέλη αυτά. Κατόπιν τούτων, η καθ' ης η ανακοπή επανήλθε με την υπ' αριθμ. κατάθεσης ……. αίτηση της ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ζητώντας να υποχρεωθεί ο άνω συμβολαιογράφος να εκδώσει το αιτηθέν απόγραφο με την καταβολή από αυτή μόνο παγίου και όχι αναλογικού τέλους χαρτόσημο. Επί αυτής εκδόθηκε κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων η υπ' αριθμ. 10456/2016 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου με την οποία, δεκτής γενομένης και της άνω αίτησης της, διατάχθηκε ο άνω συμβολαιογράφος να εκδώσει και της χορηγήσει εκτελεστό απόγραφο του άνω προσυμφώνου, όπως και έπραξε, χορηγώντας της το υπ' αριθμ. ….. πρώτο εκτελεστό  απόγραφο αυτού  ως προς  την  αξίωση  ποινικής  ρήτρας 5.000.000,00 ευρώ, που συνομολογείται υπέρ τής πωλήτριας και σε βάρος της αγοράστριας στον όρο 8 αυτού. Σημειώνεται, ότι οι άνω υπ' αριθμ. 18090/2014 και  10456/2016 αποφάσεις του παρόντος Δικαστηρίου δεν αποτελούν δεδικασμένο, γι' αυτό και  κάθε αμφισβήτηση, ακόμη  και αν ανάγεται σε θέματα που κρίθηκαν με αυτές, κατ' άρθρο 918 παρ. 5 ΚΠολΔ, μπορεί να κριθεί στην παρούσα εκτελεστική δίκη (βλ. ΕφΑΘ 849/2009 ΕλλΔνη 51.177), Κατόπιν τούτων, στις 19-12-2016 η καθ ης η ανακοπή επέδωσε στην ανακόπτουσα ακριβές  αντίγραφο  του  άνω  πρώτου  εκτελεστού απογράφου με την προσβαλλόμενη από 16-12-2016 επιταγή προς πληρωμή, επιτάσσοντας τη να της καταβάλει εντός τριών ημερών από την επίδοση αυτής α) το ποσό των 5.000.000,00 ευρώ ως κεφάλαιο απαίτησης της εκ καταπεσούσης  ποινικής  ρήτρας  βάσει  του  όρου 8 του  ανωτέρω προσυμφώνου, β) το ποσό των 4.610.812,48 ευρώ ως νόμιμους τόκους υπερημερίας επί του κεφαλαίου της ανωτέρω απαίτησης ποινικής ρήτρας από τη δήλη ημέρα κατάπτωσης και καταβολής της, ήτοι από την 18-9-2006 έως και την ημερομηνία σύνταξης της επιταγής και γ) το ποσό των 80,00 ευρώ ως αμοιβή του υπογράφοντος δικηγόρου για τη σύνταξη της επιταγής, ήτοι επιτάσσοντας τη να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 9.610.892,48 ευρώ. Με  την εν λόγω  επιταγή  συνεπέδωσε  και  ακριβές  αντίγραφο  της προαναφερόμενης   υπ'  αριθμ.   18090/2014  απόφασης  του   παρόντος Δικαστηρίου, εκδοθείσας κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Από όλα τα ανωτέρω αποδειχθέντα προκύπτει, ότι με την προσβαλλόμενη επιταγή προς πληρωμή η καθ' ης η ανακοπή επισπεύδει εκτέλεση σε βάρος της ανακόπτουσας επικαλούμενη ότι βάσει των συμφωνηθέντων στο υπ' αριθμ. ……….   προσύμφωνο πώλησης του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …….. και ειδικότερα βάσει του όρου 8 αυτούς κατέπεσε υπέρ αυτής ποινική ρήτρα ποσού 5.000,000,00 ευρώ λόγω της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας για την ανέγερση κτίσματος στο προς πώληση ακίνητο κατά τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου, ήτοι έως 18-9-2006, από υπαιτιότητα της ανακόπτουσας αγοράστριας, με ενέργειες και έξοδα της οποίας θα λάμβανε χώρα η έκδοση αυτής. Ωστόσο, από τα ίδια αποδεικτικά μέσα αποδεικνύεται ότι η μη έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας για την ανέγερση κτίσματος στο ένδικο ακίνητο, κατά τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου, ήτοι έως τις 18-9-2006, η έκδοση της οποίας είχε τεθεί ως αίρεση που έπρεπε να είχε πληρωθεί ώστε να καταστεί δυνατή η κατάρτιση του  οριστικού  συμβολαίου πώλησης έως το άνω χρονικό σημείο,  δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα τής ανακόπτουσας.  Και τούτο, διότι, κατά τα προαναφερόμενα,  η  κύρωση  και  μεταγραφή  της μεμονωμένης  πράξης εφαρμογής, που ομοίως είχε τεθεί ως αναγκαία αίρεση που έπρεπε να είχε πληρωθεί έως το ίδιο χρονικό σημείο ώστε το προς πώληση οικόπεδο να έχει πλήρως προσδιοριστεί κατά την έκταση και τα όρια του και να έχει καταστεί οικοδομήσιμο, έλαβε χώρα μόλις στις 13-9-2006, ήτοι μόλις 5 ημέρες πριν την εκπνοή της άνω συμφωνηθείσας μεταξύ των διαδίκων προθεσμίας, χωρίς η καθυστέρηση αυτή να συνδέεται με οποιαδήποτε υπαίτια συμπεριφορά της ανακόπτουσας, αφού αρμόδια για να κινήσει τις διαδικασίες για την κύρωση και μεταγραφή της πράξης εφαρμογής ήταν η καθ' ης η ανακοπή και όχι η ανακόπτουσα, το γεγονός δε αυτό καθιστούσε αδύνατη την έκδοση της προαναφερόμενης άδειας ανοικοδόμησης εντός της ίδιας προθεσμίας. Η καθ' ης η ανακοπή ισχυρίζεται με τις προτάσεις της, ότι η μη έκδοση των αδειών κατεδάφισης, κοπής δένδρων και ανέγερσης νέου κτιρίου από την αντίδικο της ήταν υπαίτια, καθόσον ουδέποτε κατέθεσε τις αντίστοιχες αιτήσεις για την έκδοση των άνω αδειών, η κατάθεση των οποίων ήταν δυνατή οποτεδήποτε κατά τη διάρκεια της άνω δεκάμηνης προθεσμίας. Ωστόσο, η μεν έκδοση αδειών κατεδάφισης των προϋπαρχόντων στο ακίνητο παλαιών κτισμάτων και κοπής δένδρων ήταν ήσσονος σημασίας και κρίνεται ότι θα μπορούσε να επιδιωχθεί σχεδόν ταυτόχρονα με την αίτηση έκδοσης άδειας ανοικοδόμησης του νέου κτίσματος, εμβαδού περίπου 2.250 τ.μ., αφετέρου η έκδοση της τελευταίας αυτής άδειας ανοικοδόμησης με βεβαιότητα δεν ήταν δυνατή πριν την  κύρωση  και μεταγραφή  της  μεμονωμένης  πράξης εφαρμογής που αφορούσε  το ένδικο ακίνητο,  με  βάση  την  οποία  αυτό  θα  καθίστατο οικοδομήσιμο, ούτε προκύπτει κάτι διαφορετικό από την προσκομιζόμενη από την καθ' ης από 14-2-2017 γνωμοδότηση του πολιτικού μηχανικού ………., η οποία αφορά μόνο τη διαδικασία χορήγησης βεβαίωσης οικοδομησιμότητας  ακινήτων και  αορίστως  αναφέρει  ότι  "η   έκδοση οικοδομικής άδειας σε νεοενταχθείσα περιοχή που δεν κυρώθηκε η πράξη εφαρμογής είναι δυνατή σε μερικές περιοχές αλλά υπό προϋποθέσεις και αφού εκδοθεί σχετική  οικοδομησιμότητα". Εξάλλου, με βάση τα συμφωνηθέντα στο προσύμφωνο, η ανακόπτουσα θα είχε υποχρέωση να καταθέσει τη σχετική αίτηση της για έκδοση της άδειας με πλήρη φάκελο στο αρμόδιο Πολεοδομικό γραφείο εντός 15 ημερών από τότε που αυτό θα ήταν δυνατό, ήτοι από τη μεταγραφή της πράξης εφαρμογής, όμως η ορισθείσα με το  προσύμφωνο προθεσμία παρήλθε  πριν  την  πάροδο της  άνω δεκαπενθήμερης προθεσμίας. Η κατάθεση δε σχετικής αίτησης έστω και στις 8-9-2006, ημερομηνία κύρωσης της σχετικής πράξης εφαρμογής, ήτοι και πριν τη μεταγραφή αυτής, με βεβαιότητα δεν θα καθιστούσε δυνατή την έκδοση της άδειας εντός της ορισθείσας προθεσμίας, ήτοι έως 18-9-2006, αφού προς τούτο θα απαιτείτο η πάροδος ορισμένων μηνών. Τούτο άλλωστε, ήτοι η αδυναμία έκδοσης της οικοδομικής άδειας κατά τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου και μάλιστα χωρίς υπαιτιότητα της ανακόπτουσας συνάγεται ότι συνομολογήθηκε από την καθ ης η ανακοπή με την προαναφερόμενη από 14-9-2006 εξώδικη δήλωση της, στην οποία» κατά τα ανωτέρω, ρητά αναφέρει ότι ’’Ή καθυστέρηση της κύρωσης της μεμονωμένης πράξης εφαρμογής (δεδομένου ότι αυτή κυρώθηκε μόλις προ ολίγων ημερών, ήτοι την 8/9/2006) δεν επιτρέπει την έκδοση της ανωτέρω αδείας εντός της προθεσμίας, που απομένει μέχρι τη λήξη της ορισθείσας διάρκειας του προσυμφώνου, αφού αυτή  δεν  αρκεί για να προβείτε στις προσήκουσες νόμιμες ενέργειες προκειμένου να εκδοθεί η άδεια από τις αρμόδιες αρχές και να πληρωθεί έτσι και η δεύτερη αίρεση" και για το λόγο αυτό με την ίδια εξώδικη δήλωσε ζήτησε την παράταση του προσυμφώνου για 3 μήνες, προκειμένου να καταστεί δυνατή η έκδοση της άδειας από τις αρμόδιες αρχές. Η καθ' ης η ανακοπή ισχυρίζεται ακόμη, ότι το γεγονός ότι o χρόνος που απέμενε μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής έως την εκπνοή του δεκαμήνου από την κατάρτιση του προσυμφώνου δεν ήταν επαρκής για να εκδοθεί με ενέργειες της ανακόπτουσας η οικοδομική άδεια δεν αίρει την υπαιτιότητα της ως προς τη μη  εκπλήρωση  της  ανωτέρω  υποχρέωσης  της,  καθόσον  η  εν  λόγω συμφωνηθείσα δεκάμηνη προθεσμία από την κατάρτιση του προσυμφώνου για την έκδοση της άδειας ήταν απλή προθεσμία εκπλήρωσης και όχι διαλυτική προθεσμία και σε κάθε περίπτωση είχε τεθεί προς το συμφέρον της (της καθ' ης η ανακοπή), προκειμένου να μη δύναται η ανακόπτουσα να παρελκύσει  κατά  το  δοκούν  τη  διαδικασία  κατάρτισης  του  οριστικού συμβολαίου, η δε παραμέληση κατάθεσης του φακέλου στην Πολεοδομία οφείλεται στο ότι η αντίδικος έπαυσε απλά να ενδιαφέρεται για την αγορά του ενδίκου ακινήτου, όπως ρητά της δήλωσε ήδη πριν την εκπνοή της δεκάμηνης προθεσμίας από την υπογραφή του προσυμφώνου. Ως προς τους εν λόγω ισχυρισμούς λεκτέα τα εξής: Η προθεσμία δέκα μηνών που συμφωνήθηκε από τα μέρη ως απώτατο χρονικό σημείο, κατά το οποίο θα έπρεπε γα πληρωθούν οι τεθείσες αιρέσεις και να καταρτιστεί το οριστικό συμβόλαιο πώλησης δεν είχε απλά την έννοια της προθεσμίας εκπλήρωσης, ήτοι της δήλης ημέρας, μετά την οποία τα μέρη θα καθίσταντο υπερήμεροι οφειλέτες. Κατά  την κρίση του Δικαστηρίου, από τα διαλαμβανόμενα στο  ίδιο το προσύμφωνο, αν και δεν αναφέρεται ρητά, συνάγεται η βούληση των μερών η άνω προθεσμία να λειτουργεί ως διαλυτική της σύμβασης, υπό την έννοια ότι μετά την πάροδο της χωρίς την πλήρωση των άνω αιρέσεων έπαυε η ισχύς του, γεγονός που οδηγούσε στη ματαίωση της κατάρτισης οριστικού συμβολαίου. Η κρίση αυτή περί της βούλησης των μερών, ερμηνευόμενης κατά τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, συνάγεται από το περιεχόμενο ιδίως του κρίσιμου όρου 8 του προσυμφώνου, με τον οποίο συμφωνήθηκε η κατάπτωση ποινικής ρήτρας σε βάρος εκάστου των συμβαλλομένων ύψους 5.000.000,00 ευρώ, στις αναφερόμενες ειδικά σ' αυτό περιπτώσεις και ειδικότερα σε βάρος μεν της καθ' ης η ανακοπή σε περίπτωση ματαίωσης της  σύνταξης του οριστικού συμβολαίου από υπαιτιότητα της, σε βάρος δε της ανακόπτουσας σε περίπτωση α) υπαίτιας υπαναχώρησης ή β) υπαίτιας μη έκδοσης της οικοδομικής άδειας "κατά τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου", ήτοι σε περιπτώσεις που οδηγούσαν στη ματαίωση της οριστικής σύμβασης πώλησης, λόγος άλλωστε που το ύψος της ποινικής ρήτρας καθορίστηκε υψηλό, ανερχόμενο σε ποσό μεγαλύτερο του 1/3 του συμφωνηθέντος τιμήματος, ώστε να τελεί σε συνάρτηση και μη  τη ματαίωση της κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου πώλησης. Η κρίση αυτή δεν αναιρείται από τov προδιαληφθέντα όρο 3 του συμβολαίου, κατά τον οποίο σε περίπτωση βεβαίωσης από τις αρμόδιες Αρχές, ότι δεν είναι επιτρεπτή η έκδοση της σχετικής οικοδομικής αδείας, το προσύμφωνο παύει να ισχύει και θα ακυρωθεί, με έξοδα της αγοράστριας, μόλις βεβαιωθεί η πιο πάνω αδυναμία, είτε από την ίδια είτε, αν δεν προβεί η ίδια στην ακύρωση του προσυμφώνου εντός της άνω δεκάμηνης προθεσμίας, από την πωλήτρια, προς την οποία παρέσχε σχετικά ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα να υπογράψει την πράξη ακύρωσης συμβαλλόμενη για την ίδια ατομικά και ως πληρεξούσια της αγοράστριας,  μετά  την έγγραφη  γνωστοποίηση  της αδυναμίας προς την αγοράστρια εταιρία. Και τούτο, διότι από τη διατύπωση του άνω όρου προκύπτει ότι η άνω πρόβλεψη αφορά τη σύνταξη πράξης ακύρωσης του  συμβολαίου  λόγω αδυναμίας έκδοσης  της  σχετικής οικοδομικής άδειας, με συνέπεια την ανυπαρξία εκατέρωθεν απαιτήσεων, πριν τη λήξη της ορισθείσας δεκάμηνης προθεσμίας, αφού με τον ίδιο όρο επιφυλάσσεται ρητά το δικαίωμα στην αγοράστρια να αξιώσει μονομερώς την εξάντληση της δεκάμηνης προθεσμίας, εφόσον κατά την ανέλεγκτη κρίση της πιθανολογούσε την άρση της αδυναμίας, εγώ επιπλέον ρητά ορίζεται ότι όλες οι αιρέσεις τίθενται υπέρ αυτής στην αποκλειστική ευχέρεια της οποίας είναι να προβεί στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και εάν ακόμη δεν έχει πληρωθεί κάποια από αυτές (βλ. 29ο φύλλο, όρο 3 του προσυμφώνου). Αντιθέτως, η κρίση αυτή ενισχύεται σημαντικά από το περιεχόμενο της ίδιας της προαναφερόμενης από 14-9-2006 εξώδικης επιστολής της καθ' ης προς την ανακόπτουσα, με την οποία έκανε ρητά λόγο για μη δυνατότητα έκδοσης της οικοδομικής άδειας εντός της προθεσμίας που απομένει "μέχρι τη λήξη της ορισθείσας διάρκειας του προσυμφώνου" και για το λόγο αυτό ζήτησε την παράταση της  διάρκειας  αυτού,   επικαλούμενη   ότι  η   άρνηση   της ανακόπτουσας προς τούτο θα επιφέρει ιδιαιτέρως μεγάλη οικονομική ζημία για τους λόγους που αναφέρει. Επομένως με την άνω εξώδικη δήλωση της αποδέχεται και η ίδια ότι η πάροδος της δεκάμηνης προθεσμίας που τέθηκε με το προσύμφωνο χωρίς την πλήρωση των συμφωνηθεισών αιρέσεων, θα επέφερε ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση της κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Η αποδοχή από την καθ' ης της άνω συνέπειας συνάγεται και από το γεγονός ότι δεκαεπτά μήνες μετά την πάροδο της άνω δεκάμηνης προθεσμίας προέβη στην πώληση του ενδίκου ακινήτου σε τρίτη εταιρία και ενώ έως τότε σε ουδεμία άλλη ενέργεια είχε προβεί, από την οποία θα προέκυπτε ότι θεωρούσε το άνω προσύμφωνο ενεργό.  Σημειώνεται επιπλέον, ότι οι άνω αιρέσεις λειτουργούσαν μεν ως αναβλητικές, αφού από την  πλήρωση  τους  εξαρτήθηκε  η  σύναψη  του  οριστικού  συμβολαίου πώλησης, ωστόσο αξιώθηκε η πλήρωση τους εντός δέκα μηνών, καθόσον τέθηκαν ρητά προς όφελος της αγοράστριας ανακόπτουσας, η οποία σκόπευε με την κατάρτιση του ενδίκου προσυμφώνου στην αγορά του άνω ακινήτου προκειμένου να εγείρει σ' αυτό κτίσμα για τη στέγαση σ' αυτό υπεραγοράς τροφίμων στα πλαίσια άσκησης της επιχειρηματικής της δραστηριότητας, υπό την προϋπόθεση ότι, μετά την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής, αυτό θα καθίστατο οικοδομήσιμο, εντός του άνω συμφωνηθέντος ευλόγου χρόνου, ώστε η επιδιωκόμενη αγορά να είναι σύμφωνη με το επιχειρηματικό της πλάνο.  Ο ισχυρισμός της καθ'  ης,  ότι  κατά τη  συμφωνία της  με  την ανακόπτουσα η τελευταία ήταν απόλυτα δεσμευμένη έναντι της να προβεί οπωσδήποτε στην αγορά του ακινήτου, διότι επρόκειτο για ακίνητο επιλογής της ανακόπτουσας,  που  η  ίδια αγόρασε  στα  πλαίσια  άσκησης  της επιχειρηματικής  της δραστηριότητας  κατόπιν διαπραγματεύσεων  με  την τελευταία, κατ' εντολή και για λογαριασμό της, ώστε στη συνέχεια να της το πωλήσει, είναι απορριπτέος,  καθόσον από τα προσκομιζόμενα έγγραφα αποδεικνύεται μεν η ύπαρξη συνεργασίας μεταξύ των διαδίκων και η πώληση από την καθ' ης προς την ανακόπτουσα και άλλων ακινήτων, στα οποία, όπως δεν αμφισβητείται, η τελευταία λειτούργησε εν συνεχεία ορισμένα από τα  καταστήματα  της,   ωστόσο  δεν  προκύπτει  η  ανάληψη  από  την ανακόπτουσα άλλων υποχρεώσεων έναντι της καθ' ης πέραν όσων ανέλαβε με το ένδικο προσύμφωνο. Ως προς τον ισχυρισμό ότι η ανακόπτουσα δεν επιθυμούσε την ολοκλήρωση της μεταξύ τους συμφωνία ήδη πριν την πάροδο της κρίσιμης  δεκάμηνης προθεσμίας από την  κατάρτιση του προσυμφώνου, ούτε το γεγονός αυτό, αληθές υποτιθέμενο, άγει σε διάφορη κρίση περί υπαιτιότητας της για τη μη έκδοση της οικοδομικής άδειας κατά τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου, η οποία κατά τα ανωτέρω, ανεξαρτήτως του βουλητικού στοιχείου της ανακόπτουσας, ήταν ούτως ή άλλως αδύνατη από παράγοντες εκτός της δικής της επιρροής και ευθύνης. Σημειώνεται, ότι η απαίτηση για την οποία επισπεύδεται η προκείμενη προσβαλλόμενη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης και η οποία και μόνο αποτελεί αντικείμενο της παρούσας δίκης και του εξεταζόμενου πρώτου λόγου της ανακοπής, απορρέει κατά τα ανωτέρω από κατάπτωση ποινικής ρήτρας λόγω μη έκδοσης της οικοδομικής άδειας εντός δέκα μηνών από την κατάρτιση του προσυμφώνου και όχι λόγω υπαίτιας υπαναχώρησης της ανακόπτουσας από τη σύμβαση, όπως άλλωστε η καθ' ης η ανακοπή, με τις νομίμως επί της έδρας κατατεθείσες προτάσεις της, ρητά αναφέρει (βλ. σελίδα 29 των προτάσεων της καθ' ης). Κατόπιν όλων των παραπάνω, εφόσον κρίνεται ότι η μη έκδοση της οικοδομικής άδειας εντός της διάρκειας ισχύος του επίμαχου προσυμφώνου, ήτοι έως 18-9-2000, δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα της ανακόπτουσας, δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας σε βάρος της. Κατά τον όρο 8 του προσυμφώνου, ήτοι της γέννησης της απαίτησης για την οποία επισπεύδεται η προσβαλλόμενη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης. Επομένως, ο πρώτος λόγος της ανακοπής, με τον οποία προβάλλεται ανυπαρξία της απαίτησης για την ικανοποίηση της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη επιταγή προς πληρωμή, πρέπει να γίνει δεκτός ως ουσιαστικά βάσιμος.

Κατόπιν τούτων, πρέπει, γενομένου δεκτού του πρώτου λόγου της ανακοπής, να γίνει δεκτή αυτή ως ουσιαστικά βάσιμη και να ακυρωθεί ή προσβαλλόμενη επιταγή προς πληρωμή, κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό, ενώ παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων της ανακοπής, οι οποίοι καθίστανται πλέον άνευ αντικειμένου, εφόσον κατατείνουν στην ακύρωση της ίδιας πράξης της προδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης (βλ. АГ11054/1999 ΕλλΔνη 40.1540, ΑΠ 288/1986 ΕλλΔνη 27.1468, ΕφΑθ 1294/2009 ΕλλΔνη 52,190, Εφβεσ 2292/2006 ΧρΙΔ 2007.156, ΕφΑθ 5824/2001 ΕλλΔνη 43.185, ΕφΑθ 260/2001 ΕλλΔνη 42.1372). Η καθ' ης η ανακοπή, λόγω της ήττας της, πρέπει να καταδικασθεί στα δικαστικά έξοδα της ανακόπτουσας (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), προσδιοριζόμενων βάσει του ποσού της απαίτησης, για την          οποία επισπεύσθηκε η εκτέλεση (βλ. ΑΠ 905/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 328/2003 ΧρΙΔ 2003.547), σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΟΝΤΑΣ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ την ανακοπή.

ΑΚΥΡΩΝΕΙ την από 16-12-2016 επιταγή προς πληρωμή κάτωθι αντιγράφου του υπ' αριθμ. ………….. πρώτου εκτελεστού απογράφου του υπ' αριθμ. ……………. προσυμφώνου πώλησης ακινήτου του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………………

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την καθ' ης η ανακοπή στα δικαστικά έξοδα της ανακόπτουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των είκοσι τεσσάρων χιλιάδων ευρώ (24.000,00 €).

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στη Θεσσαλονίκη στο ακροατήριο του σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στις 31 Μαρτίου 2017.

                   Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ                                     Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ