ΕφΘεσ 1219/17: Επαγγελματική μίσθωση - Καταγγελία - Κακή χρήση - Έννοια συμφωνημένης χρήσης.

ΕφΘεσ 1219/17:  Επαγγελματική μίσθωση - Καταγγελία  - Κακή χρήση - Έννοια συμφωνημένης χρήσης.  Λειτουργία ψητοπωλείου - συστήματα εξαερισμού - επισκευαστικές εργασίες. Αποδείχθηκε ότι η επιχείρηση στο ισόγειο κατάστημα τις οικοδομής, έκανε απρόσκοπτη, χωρίς εναντίωση, χρήση. Επίσης, καταδεικνύεται πλήρως, ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις και τα αποτέλεσμα της καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης του άρθρου 594 ΑΚ, για κακή χρήση του μίσθιου. Η ενάγουσα αποδέχθηκε τη λειτουργία, στο μίσθιο κατάστημα, εμπορικής επιχείρησης ψητοπωλείου, με το απαγωγικό σύστημα εξαερισμού -που έγινε, μετά από προηγούμενη σύμφωνη γνώμη της -και όφειλε να προβεί στις αναγκαίες πράξεις, με τις οποίες επρόκειτο να εξασφαλισθεί η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Ο εναγόμενος από την άλλη πλευρά κατήγγειλε τη μίσθωση, καθώς θεώρησε, ότι η εξακολούθηση της μίσθωσης κατέστη δυσβάστακτη για αυτόν και έγινε ασύμφορη πλέον η λειτουργία του καταστήματος. Η αγωγή της εκμισθώτριας έπρεπε να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη, όπως και  θα έπρεπε να απορριφθεί και η ασκηθείσα ανταγωγή αυτής, που ζητούσε την καταβολή αποζημιώσεως, εκ μέρους του μισθωτή, εξαιτίας της πρόωρης, με αποκλειστική υπαιτιότητα του, λύσης της μίσθωσης. Απορρίπτει την έφεση

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΤΜΗΜΑ Γ'

ΑΡΙΘΜΟΣ 1219/2017

Αποτελούμενο από την Δικαστή Δήμητρα Σίσκου, Εφέτη, που όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διοίκησης του Εφετείου Θεσσαλονίκης και από τη Γραμματέα Χαραλαμπία Στάθη.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του την 3η Απριλίου 2017, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΗΣ ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ - ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ - ΑΝΤΕΝΑΓΟΥΣΑΣ: Ά……… συζύγου Νικολάου …………, το γένος …………, κατοίκου Θεσσαλονίκης, που παραστάθηκε διά της πληρεξούσιας της δικηγόρου Θεσσαλονίκης ΚΚΑ (AM ……), η οποία κατέθεσε έγγραφες προτάσεις.

ΤΟΥ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΥ - ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ - ΑΝΤΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ: ……… του ….. κατοίκου Θεσσαλονίκης, που παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας του δικηγόρου Θεσσαλονίκης ΑΓ (AM …….), η οποία κατέθεσε έγγραφες προτάσεις.

Η εκκαλούσα ……… άσκησε, κατά του εφεσίβλητου, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, την από 18-2-2013 και με α/α κατάθεσης ……. αγωγή και ζήτησε να γίνει δεκτή.

Επίσης ο εφεσίβλητος ………. άσκησε κατά της εκκαλούσας, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, την από 25-9-2012 και με α/α κατάθεσης …….αγωγή και ζήτησε να γίνει δεκτή. Η εκκαλούσα άσκησε ανταγωγή με προφορική δήλωση ενώπιον του προαναφερόμενου Δικαστηρίου, ως και με τις προτάσεις της (άρθρα 268 §§1,3, 4, 699 §1 ΚΠολΔ).

Το Δικαστήριο εκείνο, συνεκδικάζοντας τις ανωτέρω αγωγές με την ανταγωγή, εξέδωσε την υπ' αριθμ. 11334/2014 εν μέρει οριστική του απόφαση, με την οποία απέρριψε την με α/α κατάθεσης …… αγωγή και ανταγωγή της εκκαλούσας ενάγουσας - αντενάγουσας και ανέβαλλε κατά τα λοιπά την έκδοση οριστικής του απόφασης, επί της με α/α κατάθεσης ……… αγωγής του εφεσίβλητου, διατάσσοντας τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης.

Κατά των οριστικών διατάξεων της απόφασης αυτής, η ενάγουσα -αντενάγουσα άσκησε, στο Δικαστήριο που την εξέδωσε, απευθυνόμενη στο παρόν, την ένδικη από 12-5-2015 και με αύξ. αριθ. έκθ. κατάθ. ……. έφεση της, αντίγραφο της οποίας κατατέθηκε στη γραμματεία του παρόντος με αριθ. έκθεσης κατάθεσης …….. Για τη συζήτηση δε αυτής, που γράφτηκε νόμιμα με τη σειρά της στο σχετικό πινάκιο, ορίσθηκε δικάσιμος η 28η-3-2016 και κατόπιν αναβολής, αυτή που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως πιο πάνω σημειώνεται και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτοί

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΝΟΜΟ

Από τη διάταξη του άρθρου 513 παρ. 1 στοιχ. β' εδαφ. α' του ΚΠολΔ, κατά την οποία έφεση επιτρέπεται μόνον, κατά των οριστικών αποφάσεων του πρώτου βαθμού, οι οποίες περατώνουν όλη τη δίκη ή μόνον τη δίκη, για την αγωγή ή ανταγωγή, σε συνδυασμό δε, με τις διατάξεις των άρθρων 308 και 309 του ιδίου Κώδικα, συνάγεται, ότι οριστικές αποφάσεις είναι εκείνες που δέχονται ή απορρίπτουν ολικά ή μερικά το αίτημα παροχής έννομης προστασίας και οι οποίες περιέχουν διάγνωση, ως προς όλα τα επίπεδα της δικαστικής κρίσεως και απεκδύουν το δικαστήριο από κάθε περαιτέρω εξουσία σε σχέση με το εν λόγω αίτημα, που αφορά το εισαγωγικό της δίκης δικόγραφο, έτσι ώστε να μην είναι πλέον δυνατή η ανάκληση τους (άρθρο 309 εδ. α' του ΚΠολΔ). Το αποτέλεσμα αυτό διατυπώνεται με σχετική διάταξη στο διατακτικό, το οποίο αποτελεί την ουσία της απόφασης και περιέχει τη θέληση και διαταγή του δικαστηρίου ή και στο σκεπτικό, αλλά ρητώς και σαφώς (βλ. АЛ 300/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 240/2002 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑαρ 644/2010 ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 337/2010 ΕΠολΔ 2010 851, ΕφΧΙατρ 84/2009 ΑΧΑΝΟΜ 2010 563, ΕφΑθ 6264/2007 ΕλλΔνη 2008 562). Περαιτέρω, ενόψει του ότι στην αμφισβητούμενη δικαιοδοσία, έννομη προστασία μπορεί να ζητηθεί μόνο με αγωγή (κύρια η παρεμπίπτουσα), ανταγωγή, κύρια ή πρόσθετη παρέμβαση, ανακοπή και προσεπίκληση, οριστική είναι η απόφαση, που δέχεται ή απορρίπτει στο σύνολο του ή κατά ένα μέρος, κάποιο από τα ένδικα αυτά βοηθήματα (βλ. ΕφΠειρ 262/2014 Δ/νη 2015/765, ΕφΑθ 410/2008 ΕλλΔνη 2008 828, Δ. Κονδύλη «Το Δεδικασμένο» εκδ. 2η παρ. 9 αρ.1 σελ. 132). Εκ τούτων συνάγεται, ότι αν, από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, συνεκδικάσθηκαν περισσότερες αγωγές, που είχαν σωρευθεί στο ίδιο ή άλλο δικόγραφο προς εξοικονόμηση δαπανών και χρόνου και στη μια από αυτές εκδόθηκε οριστική απόφαση, ενώ ως προς την άλλη ή άλλες αγωγές εκδόθηκε μη οριστική απόφαση, υπόκειται αυτοτελώς σε έφεση και πριν να εκδοθεί οριστική απόφαση, ως προς τις άλλες αγωγές, που συνεκδικάσθηκαν, διότι τέτοια απόφαση αποτελεί στην ουσία άλλη, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης του άρθρου 513 ΚΠολΔ, δίκη σε σχέση μ' αυτήν, που εκκρεμεί και δεν περατώθηκε ακόμη, ως προς τις υπόλοιπες συνεκδικασθείσες αγωγές (βλ. ΑΠ 99/2008 ΕλλΔνη 49,1434, ΑΠ 1320/1992 ΕλλΔνη 35, ΕφΔωδ 40720/2013 ΝΟΜΟΣ).

Στην προκειμένη περίπτωση, η κρινόμενη έφεση (αρ. καταθ. ………) στρέφεται κατά της με αριθμό 11334/2014 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε, κατά την ειδική διαδικασία επιλύσεως των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ), επί των εισαχθεισών ενώπιον του αγωγών, καθώς και της, με τις προτάσεις, ασκηθείσας ανταγωγής. Με την εκκαλούμενη απόφαση (υπ' αρ. 11334/2014), αφού συνεκδικάσθηκαν οι προαναφερθείσες α] από ……. (αρ. έκθ. κατάθ. ………) β] από ….. (αρ. έκθ. κατάθ. …….) αγωγές και γ] η ασκηθείσα, με τις από 30-9-2013 προτάσεις, ανταγωγή, απορρίφθηκαν ως ουσιαστικά αβάσιμες η δεύτερη αγωγή και η ανταγωγή και διατάχθηκε η επανάληψη της συζήτησης της ως άνω πρώτης αγωγής. Με την κρινόμενη έφεση η εκκαλούσα ζητεί να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση, ως προς τις διατάξεις της, με τις οποίες απορρίφθηκαν η εν λόγω αγωγή και ανταγωγή της. Σύμφωνα επομένως και με τις προεκτεθείσες στην αρχή νομικές σκέψεις και εφόσον σαφώς προκύπτει, ότι οι παραπάνω υπό κρίση αγωγές και ανταγωγή δεν έχουν μεταξύ τους σχέση προδικαστικότητας, παραδεκτώς ασκείται έφεση, κατά της προαναφερθείσας υπ'αριθμ. 11334/2014 απόφασης, κατά το μέρος, που έκρινε οριστικά, η οποία είναι εμπρόθεσμη, αφού γίνεται, πριν από την επίδοση της εκκαλουμένης και δεν γίνεται επίκληση, ούτε αποδεικνύεται επίδοση αυτής (άρθρα 495, 518 παρ. 2 και 591 παρ. 1 ΚΠολΔ). Επομένως είναι τυπικά δεκτή και πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (αρθρ. 533 παρ. 1 ΚΠολΔ), που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων.

Ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ασκήθηκαν οι εξής αγωγές: Α] Η ενάγουσα (ήδη εκκαλούσα) με την από ……… (αρ. έκθ. κατάθ. ………) αγωγή της, ισχυρίσθηκε ότι, με το από 10-10-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που νόμιμα θεωρήθηκε από την αρμόδια ……. ΔΟΥ Θεσσαλονίκης, ο δικαιοπάροχος της - πατέρας της……….. εκμίσθωσε προς τον εναγόμενο και ήδη εφεσίβλητο το περιγραφόμενο στην αγωγή ισόγειο ακίνητο, που βρίσκεται στην, επί της οδού ……….., τριώροφη οικοδομή και ανήκε, κατ' επικαρπία στον εκμισθωτή - δικαιοπάροχο της και κατά ψηλή κυριότητα στην ίδια, η οποία υπεισήλθε στη θέση του, ως εκμισθώτρια, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αυτό, ως κατάστημα παραγωγής και διανομής διαφόρων ειδών διατροφής, όπως σάντουιτς και άλλων εδεσμάτων. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε τριετής, αρχομένη από 10-10-2010 έως 31-10-2013 και το μίσθωμα ορίσθηκε σε 1.800 ευρώ μηνιαίως, καταβλητέο την 1η εβδομάδα κάθε μήνα, πλέον του τέλους χαρτοσήμου κλπ σε ποσοστό 3,6% επί του μισθώματος. Ότι, από τις 10-10-2010, που παραδόθηκε το μίσθιο στον εναγόμενο μισθωτή και αυτός το παρέλαβε και μέχρι την 31-8-2012, έκανε ακώλυτη χρήση αυτού, όπως προέβλεπε το μισθωτήριο, εκτός της, εξ αρχής εκ μέρους του, παράβασης του όρου 4 του μισθωτηρίου, αφού αυτός χρησιμοποίησε εξαρχής αποκλειστικά το μίσθιο, ως οβελιστήριο - ψητοπωλείο και μάλιστα ειδικά, για παρασκευάσματα από κοτόπουλα. Ότι έγιναν αλλεπάλληλες μειώσεις του μισθώματος και από 1-8-2011 το μίσθωμα μειώθηκε στο ποσό των 1.600 ευρώ μηνιαίως και από 1-9-2011 στο ποσό των 1.500 ευρώ μηνιαίως. Ότι ζητήθηκε από τον εναγόμενο νέα μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.000 ευρώ, την οποία η ίδια αρνήθηκε, ως και ότι καθυστερούσε από δυστροπία να της καταβάλει τα μισθώματα των μηνών Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου 2012, ποσού 1.500 ευρώ το μήνα, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, ήτοι 1.554 ευρώ μηνιαίως και συνολικά 4.662 ευρώ (1.554 ευρώ Χ 3 μήνες).

Ότι, για τον άνω λόγο, κατήγγειλε, με την από 8-5-2012 εξώδικη δήλωση της, την επίδικη μίσθωση, σύμφωνα με την οποία τον καλούσε όπως, εντός ενός δεκαπενθημέρου από τη λήψη αυτής, να της καταβάλει το ανωτέρω ποσό και τα έξοδα καταγγελίας, δηλώνοντας του ότι, σε περίπτωση, που δεν κατέβαλε μέχρι τότε τα οφειλόμενα και δεν της απέδιδε το μίσθιο ελεύθερο, θα διατασσόταν δικαστικά, με διαταγή απόδοσης του μισθίου σ' αυτήν. Ότι ο εναγόμενος, την 24-5-2012, εξόφλησε τα οφειλόμενα μισθώματα και τα έξοδα της άνω καταγγελίας, η οποία, ως εκ τούτου, κατέστη ανίσχυρη. Ότι ο εναγόμενος, ενώ αρχικά εγκατέστησε το προβλεπόμενο από τη μισθωτική σύμβαση, μηχάνημα εξαερισμού της ψησταριάς του μισθίου, προς την πρόσοψη του, επί της οδού Εγνατία και πάνω από τη μαρκίζα, μετά από μερικούς μήνες διέκοψε τη διαδικασία τοποθέτησης ανταλλακτικών φίλτρων, με αποτέλεσμα ο καπνός και οι οσμές να εκπέμπονται στο διαμέρισμα αυτής, ως και στα λοιπά διαμερίσματα της οικοδομής. Ότι, σε σχετικές διαμαρτυρίες της, ο εναγόμενος επικαλέστηκε οικονομικό πρόβλημα από το κόστος προμήθειας ανταλλακτικών του μηχανήματος εξαερισμού και την παρακάλεσε να τοποθετήσει καπνοδόχο, διερχόμενο μέσα από τον κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής. Ότι, χωρίς την άδεια του εκμισθωτή πατέρα της, ο εναγόμενος αφαίρεσε και αχρήστευσε τη σκάλα του παταριού του μισθίου, καθώς και το δάπεδο του παταριού και, προκειμένου να εγκατασταθεί ο εξαερισμός στην πρόσοψη του μισθίου, ο εναγόμενος κατασκεύασε άνοιγμα στη μαρκίζα της οικοδομής, καταστρέφοντας διατηρητέο αρχιτεκτονικό στοιχείο. Ότι το μίσθιο, εκτός της πρόσοψης δεν διέθετε άλλο άνοιγμα, πρόσβαση ή διέξοδο σε καπνοδόχο, αεραγωγό, φωταγωγό, πρασιά ή ακάλυπτο χώρο και για το λόγο αυτό ο καπναγωγός διήλθε από άνοιγμα - οπή στον εσωτερικό τοίχο του μισθίου, που διάνοιξε αυτός, σε επαφή με το φρεάτιο του ανελκυστήρα της οικοδομής σε όλο το ύψος του και από εκεί, με οπή που ανοίχθηκε ομοίως στην οροφή του κλιμακοστασίου. Ότι η κατασκευή ήταν πρόχειρη και εύκαμπτη, ως και ότι η ίδια η ενάγουσα συναίνεσε στην κατασκευή αυτή, διότι ο εναγόμενος της δήλωσε, ότι ήταν αδύνατο να συνεχίσει τη λειτουργία της επιχείρησης του, αφού ήταν ασύμφορο το κόστος αγοράς φίλτρων ενεργού άνθρακα, ότι δεν είχε πείρα των πραγμάτων, αντιθέτως με τον εναγόμενο, διότι σε καμία αντίστοιχη περίπτωση δεν επιτρέπεται, ούτε εκλύονται προϊόντα καύσης, εντός του αστικού περιβάλλοντος, απευθείας και χωρίς φίλτρα, ούτε διέρχονται τέτοιοι αγωγοί από το εσωτερικό πολυκατοικιών. Ότι, στη συνέχεια, μετά την κατασκευή της καπνοδόχου, στην οποία προέβη ο εναγόμενος, το πρόβλημα των οσμών περιορίσθηκε, πλην όμως, από τα τέλη του 2011 και αρχές του 2012, εξαιτίας κακοτεχνιών κατά την τοποθέτηση, το σύστημα εξαερισμού και η καπνοδόχος παρουσίαζε διαρροές, δημιουργώντας προβλήματα δυσφορίας, δύσπνοιας και λιποθυμιών των κατοίκων της οικοδομής. Ότι απευθύνθηκε στις αρμόδιες αστυνομικές και υγειονομικές αρχές και δήλωσε στον εναγόμενο, ότι έπρεπε να λειτουργήσει ξανά ο εξαερισμός με το μηχάνημα μονοξειδίου του άνθρακα, δηλαδή το προγενέστερο, πριν την τοποθέτηση της καπνοδόχου, σύστημα εξαερισμού. Για το λόγο αυτό, με την από 25-5-2012 εξώδικη δήλωση της, διαμαρτυρήθηκε η ενάγουσα, για παράβαση των όρων της μισθωτικής σύμβασης, εκ μέρους του εναγομένου και τον κάλεσε να αποκαταστήσει το σύστημα εξαερισμού του μισθίου, άλλως, ότι θα καταγγείλει τη μίσθωση, κατ' άρθρο 594 ΑΚ, πράγμα στο οποίο δεν συμμορφώθηκε ο εναγόμενος και δεν προέβη στην αποκατάσταση της λειτουργίας του συστήματος εξαερισμού. Ότι ο εναγόμενος της κοινοποίησε το από 30-5-2012 εξώδικο έγγραφο, με το οποίο ομολογούσε, ότι το συγκεκριμένο σύστημα απαγωγής (με μονοξείδιο του άνθρακα) ήταν δαπανηρό, ότι η τοποθέτηση της καπνοδόχου ήταν κακή, καλώντας την να ανεχθεί εργασίες επισκευής ή αντικατάστασης της καπνοδόχου. Ότι το άνω εξώδικο παρέλαβε την 3-6-2012, γιατί έλειπε σε ταξίδι. Ότι, κατόπιν αίτησης της, υπάλληλοι του Υγειονομικού, διενήργησαν αυτοψία και την ύπαρξη οσμών, που προέρχονταν από τον καπναγωγό, ως και ότι η σχετική έκθεση αυτοψίας διαβιβάστηκε προς τη Διεύθυνση Βιομηχανίας, Ενέργειας και Φυσικών Πόρων Θεσσαλονίκης. Ότι η αχρησία του μισθίου, από υπαιτιότητα του εναγομένου μείωνε τη μισθωτική αξία του και ότι καθυστερούσε ο εναγόμενος και πάλι από δυστροπία από 8-6-2012, την κανονική πληρωμή του μισθώματος Ιουνίου 2012, ποσού 1.500 ευρώ. Ότι, τελικά, η ενάγουσα με την από 11-6-2012 εξώδικη δήλωση της κατήγγειλε την από 10-10-2010 σύμβαση, κατ' άρθρα 594 ΑΚ και 662 Α ΚΠολΔ και κάλεσε τον εναγόμενο, όπως, εντός πενθημέρου από τη λήψη της, να αποδώσει το μίσθιο ελεύθερο σ' αυτήν, ως και να της καταβάλει το ποσό των 1.854 ευρώ, που αφορούσε το μίσθωμα του μηνός Ιουνίου 2012. Ότι ο εναγόμενος δεν της απέδωσε το μίσθιο και άσκησε εναντίον της την υπ' αριθμ. έκθ. κατάθ. ……… αίτηση του περί προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης, με την οποία ζητούσε να ληφθούν σε βάρος της ασφαλιστικά μέτρα, με τα οποία να υποχρεωθεί αυτή να επιτρέψει την είσοδο στην οικοδομή εξουσιοδοτημένου συνεργείου, για την επισκευή, άλλως την αντικατάσταση της καπνοδόχου, πλην όμως η συζήτηση της άνω αίτησης ματαιώθηκε, καθόσον ο εναγόμενος δεν προσήλθε προς εκδίκαση και υποστήριξη της. Ότι, τέλος, με την από 20-6-2012 εξώδικη του, ο εναγόμενος δήλωσε, ότι θεωρούσε άκυρη την ανωτέρω, κατ' άρθρο 594 ΑΚ, καταγγελία της ενάγουσας και ότι καταγγέλλει αυτός τη μίσθωση, κατ' άρθρο 585 ΑΚ, διότι του αφαίρεσε η ενάγουσα τη χρήση του μισθίου. Ότι η αληθινή βούληση του εναγομένου ήταν να μην συνεχίσει τη λειτουργία της επιχείρησης του, λόγω οικονομικής αποτυχίας αυτής και ότι χρησιμοποιούσε την προβολή της αξίωσης του να συναινέσει η ενάγουσα στη συνέχιση της λειτουργίας της καπνοδόχου, ως πρόσχημα λύσης της μίσθωσης, ενώ αποχώρησε τον Αύγουστο 2012, εγκαταλείποντας το μίσθιο με βλάβες και φθορές, πέραν της συνήθους χρήσεως, αφήνοντας τα κλειδιά σε γειτονικό καταστηματάρχη, που της τα παρέδωσε αρχές Σεπτεμβρίου 2012 και, τέλος, η ενάγουσα υποστηρίζει, ότι η καπνοδόχος ήταν παράνομη, ως και ότι η, εκ μέρους του εναγομένου, καταγγελία της μίσθωσης υπήρξε μη νόμιμη και, συνεπώς, άκυρη και καταχρηστική. Με βάση το ιστορικό αυτό και κατ' εκτίμηση των αιτημάτων της αγωγής, η ενάγουσα ζήτησε, αναγνωριζομένης, ως άκυρης και χωρίς έννομες συνέπειες της από 21-6-2012, καταγγελίας του εναγομένου, με βάση τη διάταξη του άρθρου 585 ΑΚ, της από 10-10-2010, μεταξύ αυτής και του εναγομένου, μίσθωσης του μισθίου, να υποχρεωθεί αυτός να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 27.959 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της επιδόσεως της αγωγής, το οποίο αναλύεται ως εξής: α) ποσό 1.554 ευρώ, που αφορά το μίσθωμα του μηνός Ιουνίου 2012, μετά του τέλους χαρτοσήμου 3,6%. ως και τα έξοδα καταγγελίας από 300 ευρώ, ήτοι 1.854 ευρώ και συνολικά για 9 μήνες, ήτοι από Ιούλιο του 2012 έως το Φεβρουάριο του 2013, που το μίσθιο παρέμεινε χωρίς μίσθωση σε τρίτον, λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης, το ποσό των 13.500 ευρώ (1.500 ευρώ Χ 9 μήνες) και β) το ποσό των 12.605 ευρώ, που αφορά τις δαπάνες αποκατάστασης των μεταβολών και φθορών αυτών, πέρα από τη συνήθη χρήση στο μίσθιο, όπως αναλυτικά αναφέρονται στην αγωγή. Β] Επίσης, ασκήθηκε τότε, αλλά δεν αφορά την ένδικη δίκη και η από 25-9-2012 (αρ. έκθ. κατάθ. ……….) αγωγή, με την οποία ο ενάγων (εναγόμενος στην με στοιχείο Α' αγωγή), αφού εξέθετε τα ίδια, ως άνω πραγματικά περιστατικά, αναφορικά με την σύμβαση μισθώσεως, ιστορούσε, ότι προέβη σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες, για την έκδοση της απαιτούμενης άδειας ίδρυσης και λειτουργίας του καταστήματος - οβελιστηρίου από το Δήμο Θεσσαλονίκης, η οποία και του χορηγήθηκε με την υπ' αριθμ. ………. πράξη του άνω Δήμου, καθότι υπήρχε η ρητή συναίνεση και συγκατάθεση της εναγομένης, ως ιδιοκτήτριας αυτού, για τη λειτουργία του καταστήματος ως οβελιστηρίου και προχώρησε σε τεχνικές εργασίες διαμορφώσεως του μισθίου, προκειμένου αυτό να λειτουργήσει ως οβελιστηριο. Ότι, σύμφωνα με όρο του ανωτέρω ιδιωτικού συμφωνητικού, ο εξαερισμός του καταστήματος συμφωνήθηκε, ότι θα γινόταν με ειδικά μηχανήματα εξαερισμού μονοξειδίου του άνθρακος, η αγορά και η τοποθέτηση των οποίων θα γίνονταν με δικά του έξοδα, επειδή, όμως, μετά την τοποθέτηση και λειτουργία αυτών, διαπιστώθηκε, ότι αυτά δεν είχαν τα προσδοκώμενα αποτελέσματα, ο ενάγων προέβη, με την προτροπή της εναγομένης, στην εγκατάσταση ειδικής καπνοδόχου απαγωγής των οσμών, από το φρεάτιο του ανελκυστήρα και, παράλληλα, προς αυτόν. Ότι, περί τα τέλη Απριλίου 2012, η εναγομένη διαμαρτυρήθηκε, ότι υπήρχε πρόβλημα οσμών στην οικοδομή, στην οποία βρίσκονταν το μίσθιο, ως και ότι ζήτησε από αυτήν να του επιτρέψει την είσοδο ειδικού συνεργείου στο χώρο του ασανσέρ, προκειμένου να επισκευαστεί η καπνοδόχος, η οποία όμως δεν συνέπραξε σ' αυτό και αντ' αυτού, στις 28-5-2012, αυτή (εναγομένη) του επέδωσε την από 25-5-2012 εξώδικη δήλωση της, με την οποία τον καλούσε να αντικαταστήσει την καπνοδόχο με μηχανήματα εξαερισμού μονοξειδίου του άνθρακος. Ότι η εναγομένη στις 12-6-2012, είχε θυροκολλήσει στο μίσθιο την από 11-6-2012 εξώδικη δήλωση, με την οποία κατήγγειλε την από 10-10-2012 σύμβαση μισθώσεως, επειδή αυτός δεν μεταχειρίζονταν το μίσθιο, όπως συμφωνήθηκε και με επιμέλεια και ότι, με την από 20-6-2012 εξώδικη δήλωση του, ο ενάγων προέβη σε καταγγελία, κατ' άρθρο 585 ΑΚ της άνω συμβάσεως, επειδή η εναγομένη του αφαίρεσε την ανεμπόδιστη χρήση του μισθίου, ενόψει καταγγελιών αυτής στο Τμήμα Υγειονομικού Ελέγχου της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας. Ότι, εξαιτίας της υπαίτιας, μη εκτέλεσης της συμβάσεως μισθώσεως, εκ μέρους της εναγομένης, λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της, ο ενάγων υπέστη ζημία θετική και αποθετική, καθόσον, αφενός μεν υπεβλήθη σε δαπάνες αξίας 89.240,15 ευρώ, προκειμένου να χρησιμοποιήσει το μίσθιο, βάσει της συμφωνημένης χρήσεως της επιχειρήσεως, αφετέρου δε, λόγω της μη λειτουργίας της επιχείρησης από 21-5-2012 έως 10-10-2013, απώλεσε το ποσό των 47.552,50 ευρώ, που αντιστοιχεί στο τεκμαρτό καθαρό κέρδος της επιχείρησης του, ως και ηθική βλάβη, για την αποκατάσταση της οποίας ζητά να του επιδικασθεί το ποσό των 10.000 ευρώ. Συνολικά, λοιπόν, ο ενάγων ζήτησε να υποχρεωθεί η εναγομένη να του καταβάλει, για τους άνω λόγους το ποσό των 150.392,65 ευρώ, ήτοι 89.240,15 ευρώ, για αποζημίωση, λόγω θετικής ζημίας, 47.552,50 ευρώ, για αποζημίωση, λόγω διαφυγόντων κερδών, 3.600 ευρώ, για εγγύηση, που παράνομα παρακράτησε η εναγομένη και 10.000 ευρώ, ως αποζημίωση λόγω ηθικής βλάβης.

Η εναγομένη της ως άνω υπό στοιχ. [Β] αγωγής άσκησε προφορικά στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, αλλά και με τις από 30-9-2013 προτάσεις της, που κατέθεσε επί της 'έδρας, ανταγωγή, για αποζημίωση, λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης και παραμονής του εναγομένου στο μίσθιο, χωρίς πρόσοδο μισθωμάτων 5 μηνών Χ 1.500 ευρώ το μήνα, ήτοι από 1-6-2013 έως 31-10-2013 και, συνολικά, το ποσό των 7.500 ευρώ και, μετά από συμψηφισμό της εγγύησης ποσού 3.600 ευρώ, ζήτησε να υποχρεωθεί ο ενάγων -αντεναγόμενος να της καταβάλει το ποσό των 3.900 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της άσκησης της ανταγωγής και μέχρι την ολοσχερή εξόφληση.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αφού συνεκδίκασε, αντιμωλία των διαδίκων, τις ως άνω αγωγές και ανταγωγή, κατά την ειδική διαδικασία επιλύσεως των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ), εξέδωσε την υπ’ αριθ. 11334/2014 εν μέρει οριστική του απόφαση, με την οποία απέρριψε την από 18-2-2013 (αρ. έκθ. κατάθ. ……….) αγωγή της ενάγουσας, καθώς και την ανταγωγή και ανέβαλλε κατά τα λοιπά την έκδοση οριστικής του απόφασης, διατάσσοντας τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης.

Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται η ενάγουσα - αντενάγουσα, με την κρινόμενη έφεση της και ζητεί, για τους εκτιθέμενους σ' αυτήν λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, την εξαφάνιση της εκκαλουμένης και στη συνέχεια την παραδοχή της αγωγής και ανταγωγής της.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 - 576 ΑΚ, σαφώς προκύπτει, ότι με τη σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο, για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί τούτο κατάλληλο για τη χρήση αυτή, καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Στο πλαίσιο της τελευταίας αυτής υποχρέωσης του εκμισθωτή, η οποία είναι σύμφωνη και με τη φύση της μισθωτικής σύμβασης ως διαρκούς, σε συνδυασμό και με την, από το άρθρο 288, σε συνδυασμό με τα άρθρα 200 και 281 ΑΚ, απορρέουσα, εφαρμοζόμενη δε και επί της σύμβασης μίσθωσης, αρχή της καλόπιστης εκπληρώσεως της παροχής, εκτός από τις σχετικές, με την εκπλήρωση αυτής, πρόσθετες υποχρεώσεις, που ανέλαβε με όρους της συμβάσεως μισθώσεως, ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος αφενός μεν να παραλείπει την ενέργεια κάθε πράξης, που δύναται αμέσως ή εμμέσως να επηρεάζει τη χρήση του μισθίου από το μισθωτή και να επιφέρει ζημία σε αυτόν (η λεγόμενη «υποχρέωση προστασίας»), αφετέρου δε να ενεργεί οτιδήποτε είναι αναγκαίο, για την, από τον ίδιο, ανεμπόδιστη χρήση του μισθίου (ΕφΠειρ 735/2014 ΝΟΜΟΣ). Αν, όμως, κατά το χρόνο της παράδοσης του στο μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον, εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται, χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμα του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΑΠ 427/1997 Δνη 1997.1813, ΕφΠειρ 481/2001 ΕΔΠολ 2003.354). Παράλληλα, προς τα προαναφερόμενα δικαιώματα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, παρέχεται στο μισθωτή το πρόσθετο δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, προκειμένου να επιφέρει τη λύση της, για το μέλλον και να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων, για τον μετά την καταγγελία, χρόνο. Έτσι, για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα, ανεξάρτητα από το αν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα, ο μισθωτής δικαιούται να ασκήσει την καταγγελία της σύμβασης, με δήλωση, που απευθύνεται στον εκμισθωτή, από την περιέλευση της οποίας και επέρχεται το αποτέλεσμα της (ΑΚ 167 σε συνδ. 585), δηλαδή η λύση της μίσθωσης (ΑΠ 48/2000 Δνη 2000.749, ΑΠ 716/1998 Δνη 1998.1588, ΕφΑΘ 6711/2001 ΕΔΠολ 2002.356, ΕφΑΘ 1099/2000 Δνη 2001.222). Προηγουμένως, κατά ρητή απαίτηση της άνω διάταξης (άρθρο 585 ΑΚ), πρέπει ο μισθωτής να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία, για να αποκαταστήσει τη χρήση και αυτή να παρέλθει άπρακτη, εκτός αν, εξαιτίας του λόγου της καταγγελίας, ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον να εκτελέσει τη σύμβαση (βλ. και ΑΠ 594/2000 Δνη 2000.1636, ΑΠ 958/1999 Δνη 2000.113). Από την προεκτεθείσα ανάπτυξη προκύπτει αβίαστα, σε σχέση με την έννοια του πραγματικού ελαττώματος, ότι για τη συγκρότηση της (της έννοιας του ελαττώματος) δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου πράγματος, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια, που επηρεάζει την προσφορότητα, για λειτουργική χρήση αυτού. Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η, εξαιτίας αυτού, παρακώλυση της χρήσης επουσιώδης, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (άρθρο 288 ΑΚ) δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη, δηλαδή δεν πρέπει να θεωρηθεί ως ελάττωμα, οπότε δεν χορηγούνται τα άνω εξεταζόμενα δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003 Δνη 2003. 1334). Είναι αυτονόητο, ότι αν η χρήση του μισθίου δεν παρακωλύεται και ο μισθωτής δύναται να απολαμβάνει τα πλεονεκτήματα από τις σχέσεις του, έναντι τρίτων συναλλασσομένων με αυτόν, στερείται των ίδιων ως άνω δικαιωμάτων (βλ. και ΑΠ 912/2000 Δνη 2001.141, ΕφΑαρ16/2015 ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2015/243, ΕφΠειρ 481/2001 ό.π.). Εξ άλλου η διάταξη του άρθρου 586 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι "ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης... ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται γι’ αυτά ο εκμισθωτής" εφαρμόζεται σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται ο εκμισθωτής, για τις ελλείψεις, δηλαδή στις περιπτώσεις των άρθρων 579 - 582 (γνώση ή από βαρειά αμέλεια, άγνοια του μισθωτή του ελαττώματος ή της συνομολογηθείσης ιδιότητας, ανεπιφύλακτη παραλαβή εκ μέρους του μισθωτού του μισθίου εν γνώσει του ελαττώματος, ρήτρα περί μη ευθύνης) ή όταν υπάρχει υπαιτιότητα του μισθωτή στην εμφάνιση του ελαττώματος. Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη και θεωρείται, ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΠ 33/2014 ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω από τη διάταξη του άρθρου 594 ΑΚ, με υπότιτλο κακή χρήση του μισθίου, ορίζεται, εκτός άλλων, ότι ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, προϋπόθεση του παρεχόμενου, στον εκμισθωτή, δικαιώματος προς άμεση καταγγελία της μίσθωσης είναι αφενός μεν, ότι ο μισθωτής δεν χρησιμοποιεί το μίσθιο είτε με επιμέλεια, είτε όπως συμφωνήθηκε με τους όρους της σύμβασης, αφετέρου δε, ότι εξακολουθεί στην κακή ή αντισυμβατική χρήση, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή. Έτσι, με τη διάταξη αυτή θεσπίζεται νόμιμη υποχρέωση του μισθωτή να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια, δηλαδή με την αντικειμενικά κρινόμενη επιμέλεια του συνετού ανθρώπου και να αποφεύγει πράξεις ή παραλείψεις, οφειλόμενες σε πταίσμα του, σε περίπτωση δε, που παραβεί την υποχρέωση του αυτή, όπως και όταν χρησιμοποιεί το μίσθιο, για χρήση που δεν συμφωνήθηκε, ιδρύεται δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση (ΑΠ 227/2013 Ε7 2014/143).

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και οι οποίες (καταθέσεις) περιέχονται στα ταυτάριθμα, με την εκκαλούμενη απόφαση, πρακτικά συνεδριάσεως αυτού, που νομότυπα μετ' επικλήσεως προσκομίζονται από τους διαδίκους και εκτιμώνται (άρθρο 340 ΚΠολΔ) καθεμία χωριστά και σε συνδυασμό μεταξύ τους και τις υπόλοιπες αποδείξεις, ανάλογα με τον τρόπο γνώσεως και το βαθμό αξιοπιστίας καθενός τούτων (μαρτύρων), από τα, έγγραφα, τα οποία οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται και τα οποία λαμβάνονται υπόψη είτε για άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων και τα μη πληρούντα τους όρους του νόμου (άρθρο 650 §1α ΚΠολΔ), μερικά από τα οποία μνημονεύονται παρακάτω, χωρίς να παραλειφθεί η συνεκτίμηση κανενός, από τις υπ' αριθμ. ………. ένορκες βεβαιώσεις, ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………, των μαρτύρων ……………, τις οποίες προσκομίζει η ενάγουσα και οι οποίες λήφθηκαν μετά από νόμιμη γνωστοποίηση των μαρτύρων αυτών (βλ. την υπ' αριθμ. …….. έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, ……..), από την από 25-2-2012 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού …….., η οποία λαμβάνεται υπόψη ελεύθερα από το Δικαστήριο (άρθρο 390 ΚΠολΔ), από τις φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 §1 εδ. γ', 448 §2 και 457 §4 ΚΠολΔ), εκτός από την από 19-10-2010 υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, η οποία δεν λαμβάνεται υπόψη, ούτε ως δικαστικό τεκμήριο (άρθρο 336 ΚΠολΔ), από τις υπ' αριθμ. …….. ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον του Ειρηνοδίκη Θεσσαλονίκης των μαρτύρων .…………. και την υπ' αριθμ. …… ένορκη βεβαίωση ενώπιον της Ειρηνοδίκη Θεσσαλονίκης, των μαρτύρων .…………… τις οποίες προσκομίζει ο εναγόμενος και οι οποίες παραδεκτά λαμβάνονται υπόψη κατόπιν νομίμου κλητεύσεως της αντιδίκου (βλ. την υπ' αριθμ. ………. εκθέσεις επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, ………..), από την από 24-8-2012 τεχνική έκθεση αυτοψίας του Σωματείου Πραγματογνωμόνων Β. Ελλάδος, η οποία εκτιμάται ελεύθερα από το Δικαστήριο (άρθρο 390 ΚΠολΔ), από την έκθεση πραγματογνωμοσύνης των ………….., η οποία λαμβάνεται υπόψη ελεύθερα από το Δικαστήριο (άρθρο 390 ΚΠολΔ), εκτός από τις από 18-10-2010 και 10-10-2010 υπεύθυνες δηλώσεις του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, οι οποίες δεν λαμβάνονται ούτε ως δικαστικό τεκμήριο (ΟλΑΠ 8/87, ΕλλΔικ 28,628, ΑΠ 659/1988, ΕλλΔικ 30,310) αποδείχθηκαν, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, το οποίο, κατά την προκείμενη διαδικασία, μπορεί να λάβει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα, που δεν πληρούν τους όρους του νόμου (άρθρα 649, 650 παρ. 1 και 654 παρ. 2 ΚΠολΔ, ΑΠ 233/2011, ΑΠ 72/2008, σε ΤρΝομΠλ Νόμος), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Την 10η Οκτωβρίου 2010, στη Θεσσαλονίκη, ο δικαιοπάροχος και πατέρας της ενάγουσας ……., συνήψε με τον εναγόμενο σύμβαση μισθώσεως, η οποία περιέχεται στο, υπό ιδία ημερομηνία, «ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως επαγγελματικής στέγης», το οποίο κατατέθηκε στη ……..ΔΟΥ Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με το άρθρο 77 παρ. 1 και 2 του Ν. 2238/1994, από την οποία και έλαβε αριθμό θεωρήσεως ……... Με την ενοχική αυτή σύμβαση (μίσθωση) ο …………., ο οποίος απεβίωσε στη Θεσσαλονίκη την 31-1-2011, εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 50 τ. μ. περίπου με πατάρι, το οποίο βρίσκεται σε τριώροφη οικοδομή - πολυκατοικία με δώμα, επί της οδού ………. στη Θεσσαλονίκη, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας και έχει νομίμως χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα και το οποίο ανήκε κατ^’ επικαρπία σε αυτόν και κατά ψηλή κυριότητα στην ενάγουσα και, μετά το θάνατο του, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή σ' αυτήν, η οποία υπεισήλθε στη θέση του ως εκμισθώτρια. Το ακίνητο ευρίσκεται στο ………, όπου παρατηρείται μεγάλη εμπορική και κυκλοφοριακή κίνηση, και είναι πρόσφορο, για κύρια εμπορική χρήση. Η οικοδομή αυτή χαρακτηρίστηκε ως διατηρητέα, για λόγους που αφορούσαν τον ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό και μορφολογικό χαρακτήρα της, ως νεοκλασικού κτιρίου, που συνδέεται με την ιστορική φάση της οικονομικής και κοινωνικής εξέλιξης της πόλης της Θεσσαλονίκης. Να σημειωθεί, ότι απαγορεύεται κάθε αφαίρεση, αλλοίωση ή καταστροφή των επιμέρους αρχιτεκτονικών ή διακοσμητικών στοιχείων της και γενικά, κάθε επέμβαση, που θίγει τον αρχιτεκτονικό χαρακτήρα και αλλοιώνει τη μορφή της. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε τριετής, αρχόμενη την 10-10-2010 και λήγουσα την 31-10-2013, το δε μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 1.800 ευρώ, καταβλητέο την 1η εβδομάδα κάθε μήνα, πλέον του τέλους χαρτοσήμου σε ποσοστό 3,6% επί του μισθώματος και, επίσης, συμφωνήθηκε (όρος 5 περί της χρήσης), ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιούνταν, ως κατάστημα παραγωγής και διανομής διαφόρων ειδών διατροφής, όπως σάντουιτς και άλλων εδεσμάτων, ενώ, κατά τα λοιπά, ίσχυαν οι ειδικότερες συμφωνίες και όροι του μισθωτηρίου, μεταξύ των οποίων και του όρου 6, περί παραλαβής και επισκευών του μισθίου, ότι ο μισθωτής παρέλαβε το μίσθιο, αφού το εξέτασε και το βρήκε της τέλειας αρεσκείας του και απόλυτα κατάλληλο, για τη χρήση που το προόριζε και ότι είχε αποκλειστική υποχρέωση, για την αποκατάσταση ζημιών και βλαβών, του όρου 7 περί μεταρρυθμίσεων, ότι απαγορευόταν στο μισθωτή να επιφέρει οποιαδήποτε τροποποίηση ή μεταρρύθμιση του μισθίου, χωρίς την έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή και ότι, πάντως, ο εκμισθωτής θα δικαιούταν να αξιώσει την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, με δαπάνες του μισθωτή, του όρου 10 περί έγγραφης τροποποίησης, ότι κάθε τροποποίηση των όρων του συμφωνητικού θα αποδεικνύονταν αποκλειστικά και μόνον εγγράφως και η μη έγκαιρη ενάσκηση από τον εκμισθωτή οποιουδήποτε δικαιώματος του, είτε μία φορά είτε κατ' επανάληψη, δεν σημαίνει παραίτηση του από το δικαίωμα, του όρου 11 των περί οποιουδήποτε από τους όρους του συμφωνητικού αυτού ή του νόμου παρείχε στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει και να λύσει αμέσως και μονομερώς τη μίσθωση, να ζητήσει αποζημίωση, για κάθε ζημία του από την αθέτηση της σύμβασης, οπότε θα κατέπιπτε ως ποινική ρήτρα υπέρ αυτού η εγγύηση. Ορίσθηκε, επίσης, με τον υπό αριθμό 12 όρο, περί του χαρακτηρισμού της οικοδομής ως διατηρητέας, ότι ο μισθωτής γνώριζε τούτο και τη μη υπαγωγή της μίσθωσης στο νόμο περί εμπορικών μισθώσεων. Με τον υπό αριθμό 13 όρο προβλέφθηκε, επίσης, ότι ο εξαερισμός του καταστήματος θα γίνεται με ειδικά μηχανήματα εξαερισμού μονοξειδίου του άνθρακα, «προς αποφυγή οσμών στον περιβάλλοντα χώρο». Ο εναγόμενος αποδέχθηκε όλους τους όρους της μίσθωσης αυτής, μεταξύ των οποίων και την εξαίρεση του μισθίου από την προστασία των διατάξεων, για τις επαγγελματικές μισθώσεις, καθώς και την υποχρέωση του περί των μηχανημάτων εξαερισμού, για την αποτροπή οχλήσεων - οσμών και επιβάρυνσης, από τις συνέπειες λειτουργίας της επιχείρησης. Πρέπει, ακόμη, να αναφερθεί, ότι, ο μισθωτής κατέβαλε, κατά την ημέρα υπογραφής της άνω σύμβασης μισθώσεως, το ποσό των 3.600 ευρώ, ως εγγύηση. Περαιτέρω, αποδείχθηκε, ότι μετά την πάροδο δέκα μηνών περίπου από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης, η ενάγουσα, ανταποκρινόμενη σε πιεστικά αιτήματα του εναγομένου, για μείωση του μισθώματος, αφού αυτός αντιμετώπιζε σοβαρές οικονομικές δυσχέρειες, λόγω της επελθούσας οικονομικής κρίσης, συμφώνησε άτυπα (προφορικά) να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα και να ανέλθει από 1-8-2011 στο ποσό των 1.600 ευρώ και από 1-9-2011, για το απομένον χρονικό διάστημα διάρκειας της μίσθωσης σε 1.500 ευρώ (συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου). Ο εναγόμενος - εφεσίβλητος - μισθωτής του άνω καταστήματος, με την έναρξη της μίσθωσης, προέβη σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες, για την έκδοση της απαιτούμενης επ’ ονόματι του διοικητικής άδειας ίδρυσης και λειτουργίας του καταστήματος, ως οβελιστηρίου από το Δήμο Θεσσαλονίκης, η οποία και του χορηγήθηκε με την υπ' αριθμ. …….. πράξη του Δήμου Θεσσαλονίκης. Προς το σκοπό αυτό είχε υποβάλλει τα αναγκαία, δικαιολογητικά μαζί και την από 18-10-2010 υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 της ιδιοκτήτριας του μίσθιου χώρου, περί συναίνεσης της πλειοψηφίας των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, για το είδος της λειτουργίας της επιχείρησης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 15 παρ. 7 εδ. α’ της υπ’ αριθμόν …….. υγειονομικής διατάξεως. Στην σχετική διαδικασία που ακολούθησε, κατόπιν αίτησης του μισθωτή και σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία στο είδος της χρήσης (οβελιστήριο), για το οποίο μισθώνεται το ακίνητο, συντάχθηκε, η από Νοέμβριος 2010 μελέτη πυρασφάλειας του ………., θεωρημένη την 22-12-2010 από τον διοικητή Πυροσβεστικής Υπηρεσίας Θεσσαλονίκης, για την τήρηση των αναγκαίων μέτρων πυροπροστασίας. Σημειώνεται, πως το κατάστημα λειτούργησε εξαρχής ως οβελιστήριο - ψητοπωλείο και μάλιστα ειδικά, για παρασκευάσματα από κοτόπουλα. Είναι γεγονός, ότι στο παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, προσδιορίζεται ρητά άλλη χρήση. Ωστόσο, την προαναφερόμενη εμπορική δραστηριότητα γνώριζε η εκμισθώτρια, αφού διατηρούσε την κατοικία της στην ίδια οικοδομή και ελάμβανε γνώση, των ασκούμενων σ’ αυτό δραστηριοτήτων. Πρόκειται για χρήση συνήθη, για τα ακίνητα της περιοχής, η οποία, συνεκτιμώντας τις εξελίξεις τόσο σε επίπεδο οικονομίας όσο και σε επίπεδο εμπορικότητας της περιοχής δεν παραβλάπτει σημαντικά τη χρήση των ιδιοκτησιών, αφού ο μισθωτής - διευθυντής του καταστήματος είναι υπόχρεος και από τις ισχύουσες υγειονομικές διατάξεις να λάβει, τα κατάλληλα μέτρα οδεύσεων διαφυγής οσμών του μισθίου, προς εξουδετέρωση τους, ώστε να μη δημιουργείται όχληση στους περιοίκους και να γίνεται προβληματική η χρήση των ιδιοκτησιών τους. Σε κάθε δε περίπτωση, αν δημιουργηθούν συνθήκες, που διαταράσσουν την υγιεινή και την ασφάλεια της οικοδομής και δημιουργούν κίνδυνο, οι τυχόν παραβάσεις ελέγχονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες, με δυνατότητα ανακλήσεως της άδειας λειτουργίας του καταστήματος, σημειουμένου ότι, όπως προαναφέρθηκε, η σκοπούμενη χρήση του μίσθιου καταστήματος είναι συμβατή με την περιοχή, όπου βρίσκεται η οικοδομή. Έτσι η επιχείρηση στο ισόγειο κατάστημα της εν λόγω οικοδομής, έκανε απρόσκοπτη, χωρίς εναντίωση, χρήση. Όπως ήδη εκτέθηκε, η απαγωγή των καπνών, της αιθάλης και των αερίων καύσεως της καύσιμης ύλης, καθώς και των αερίων και οσμών, που παράγονταν, κατά την παρασκευή φαγητών, του ψησίματος κρέατος κλπ., προβλέφθηκε με τον προαναφερόμενο όρο (13) της σύμβασης μίσθωσης, ότι θα γίνονται πλήρως, με ειδικό απορροφητικό μηχανικό σύστημα εξαερισμού μονοξειδίου του άνθρακα, ώστε αυτά να μη διαχέονται στο περιβάλλον και να μην ενοχλούνται οι πελάτες, οι εργαζόμενοι και οι περίοικοι. Ο μισθωτής προέβη αμέσως, για τη λειτουργικότητα του μίσθιου, στην εγκατάσταση του ως άνω ειδικού συστήματος (φίλτρων ενεργού άνθρακα) κατάλληλου, για την εξουδετέρωση των αερίων οσμών. Να σημειωθεί, ότι το σύστημα αυτό θα πρέπει να συντηρείται ανελλιπώς, ώστε να εξασφαλίζεται η κανονική λειτουργία του και το επιθυμητό αποτέλεσμα της όλης εγκατάστασης, δηλαδή η μη δημιουργία οχλήσεων. Ωστόσο, μετά δίμηνο περίπου, από την τοποθέτηση και λειτουργία του ανωτέρω μηχανήματος, διαπιστώθηκε, ότι αυτό δεν είχε τα προσδοκώμενα αποτελέσματα, γι' αυτό και ο μισθωτής προέβη στον παροπλισμό του και στην εγκατάσταση, με δικά του έξοδα, ειδικής καπνοδόχου απαγωγής των οσμών. Η εκμισθώτρια, όπως προεκτέθηκε - που αγνοούσε τις τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις, για τέτοια εγκατάσταση - συναίνεσε στην κατασκευή αυτής της καπνοδόχου, διότι ο μισθωτής της δήλωσε, ότι ήταν αδύνατο να συνεχίσει τη λειτουργία της επιχείρησης του χρησιμοποιώντας εξαερισμό με φίλτρα άνθρακος, διότι το κόστος ανταλλακτικών των φίλτρων ήταν υψηλό, αλλά και η ισχύς του δεν ανταποκρίνονταν στην δυναμικότητα της παραγωγής ψησίματος, ώστε να εξασφαλίζεται η κανονική λειτουργία του και το επιθυμητό αποτέλεσμα της όλης εγκατάστασης, δηλαδή η μη δημιουργία οχλήσεων. Η απαγωγή των αερίων καύσεως δεν ήταν δυνατό να γίνει, λόγω του χαρακτήρα της οικοδομής, ως διατηρητέου κτιρίου, με την τοποθέτηση εξωτερικών απαγωγών σωλήνων. σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία, οι οποίοι θα έπρεπε να έφθαναν πάνω από την στέγη του κτιρίου, στο οποίο στεγάζεται το κατάστημα και σε ύψος κατάλληλα ψηλότερο από αυτήν ή, αν υπάρχει ψηλότερο γειτονικό κτίριο, υψηλότερα από τη στέγη του γειτονικού τούτου κτιρίου, ώστε να μην ενοχλούνται οι περίοικοι γενικά. Ακολούθησε λοιπόν προσπάθεια του μισθωτή, σε συνεργασία με την εκμισθώτρια, προς την οποία ανακοινώθηκε το «πρόβλημα» να επιτευχθεί η αλλαγή του τρόπου εξαγωγής των καπνολυμάτων. Πράγματι, αντί του ανωτέρω απαγωγικού συστήματος επιλέχθηκε, με την «συναίνεση» και την «έγκριση» της εκμισθώτριας - ενάγουσας, η ειδική καπνοδόχος έψησης να διέλθει από τον εσωτερικό κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής και συγκεκριμένα από το φρεάτιο του ανελκυστήρα, παράλληλα προς αυτόν, με σημείο εξόδου την ταράτσα του ανωτέρω κτιρίου. Το μίσθιο εκτός της πρόσοψης δεν διέθετε άλλο άνοιγμα ή διέξοδο σε καπνοδόχο, φωταγωγό κλπ και για το λόγο αυτό ο καπναγωγός διήλθε από οπή στον εσωτερικό τοίχο του μισθίου, που διάνοιξε ο μισθωτής, σε επαφή με το φρεάτιο του ανελκυστήρα της οικοδομής, σε όλο το ύψος του και από εκεί με οπή, που διανοίχθηκε ομοίως στην οροφή του κλιμακοστασίου. Δηλαδή, κατά τη λειτουργία του ανωτέρω εξοπλισμού, ο καπνός και η αιθάλη από την παρασκευή των ψητών κοτόπουλων, εξέρχονται από το ψητοπωλείο από έναν σωλήνα απαγωγικού συστήματος, που διήρχετο από το εσωτερικό της οικοδομής και κατέληγε στην ταράτσα του κτίσματος. Η κατασκευή αυτή, που ολοκληρώθηκε τον Μάρτιο του 2011 δεν αποδείχθηκε, ότι έγινε σύμφωνα με τις διατάξεις του προαναφερόμενου υγειονομικού κανονισμού και της κτιριοδομικής νομοθεσίας, ενώ δεν καλύπτεται και από την προαναφερόμενη μελέτη πυρασφάλειας της αρμόδιας Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, στην οποία επί λέξει αναφέρονται, ότι τα αναγκαία μέτρα πυροπροστασίας προδιαγράφονται, για το «σύστημα φίλτρων ενεργού άνθρακα που χρησιμοποιείται επειδή δεν υπάρχει χοάνη απαγωγής των καυσαερίων, μιας και αυτά φιλτράρονται από το σύστημα και διοχετεύονται στον εξωτερικό χώρο». Επίσης πρέπει να σημειωθεί, ότι η ανύψωση του σωλήνα του. απαγωγικού συστήματος της ψησταριάς, έπρεπε να υπερβαίνει κατά 0,50 μ. το ύψος των γειτονικών κτιρίων, για να μη δημιουργούνται οχλήσεις στους περίοικους, όπως επέβαλε και η Υπουργική Απόφαση ΑΙβ/8577/1983 "υγειονομικός έλεγχος των αδειών ιδρύσεως και λειτουργίας των εγκαταστάσεων επιχειρήσεων υγειονομικού ενδιαφέροντος καθώς και των γενικών και ειδικών όρων ιδρύσεως και λειτουργίας των εργαστηρίων και καταστημάτων τροφίμων ή/και ποτών" (Φ.Ε.Κ. 526/Β/8-9-1983). Μετά την κατασκευή της καπνοδόχου - που έγινε, όπως σημειώθηκε, μετά από συναίνεση της εκμισθώτριας και για σημαντικό χρονικό διάστημα, το πρόβλημα των οσμών περιορίσθηκε, πλην όμως, στις αρχές του 2012, το σύστημα εξαερισμού και η καπνοδόχος, από κατασκευαστικό σφάλμα, παρουσίαζε διαρροές. Η ενάγουσα εκμισθώτρια, η οποία κατοικούσε στην ίδια (οικογενειακή) οικοδομή, στην οποία υπήρχε το μίσθιο, διαμαρτυρήθηκε, ότι, με την επέμβαση αυτή, επί του ως άνω κοινόχρηστου μέρους, υπήρχε πρόβλημα ανάδυσης οσμών και προσέβαλλε το δικαίωμα χρήσης, επί των αυτοτελών ιδιοκτησιών τους, διότι, κατά την απαγωγή - μεταφορά τους, οι καπνοί διοχετεύονταν στις ιδιοκτησίες των ενοίκων, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πρόβλημα υγιεινής και ασφάλειας. Πράγματι ο εναγόμενος - μισθωτής κάλεσε ειδικό μηχανικό, ο οποίος, αφού εξέτασε την καπνοδόχο, διαπίστωσε, ότι τα προβλήματα εκπομπής αερίων και οσμών οφείλονταν στο γεγονός, ότι στα σημεία στήριξης της είχαν δημιουργηθεί τρύπες, εξαιτίας της κακής στερέωσης αυτής, από τις οποίες οι οσμές και τα αέρια διαχέονταν στον περιβάλλοντα χώρο. Για την αποκατάσταση, δε, της βλάβης αυτής της καπνοδόχου, ζήτησε από την εκμισθώτρια να επιτρέψει την είσοδο ειδικού συνεργείου στο χώρο του ασανσέρ, στο οποίο δεν έχει ο ίδιος πρόσβαση, εντούτοις η τελευταία αρνήθηκε να συμπράξει, αλλά με δική της πρωτοβουλία, ζήτησε την παρέμβαση της Υγειονομικής Υπηρεσίας, η οποία προέβη στη διενέργεια σχετικού ελέγχου, στις 9-5-2012. Οι επόπτες Δημόσιας υγείας ………….. κατά την διενέργεια αυτοψίας τους διαπίστωσαν, ότι ο αγωγός του καταστήματος διέρχεται από τον κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής και πρότειναν: α] να αποσταλεί το έγγραφο στην Διεύθυνση Ανάπτυξης, για την διενέργεια ελέγχου του απαγωγικού συστήματος και β] ο μισθωτής να λάβει όλα τα μέτρα, για την καλή λειτουργία του απαγωγικού συστήματος του καταστήματος του (βλ. την από 9-5-2012 έκθεση αυτοψίας, που διαβιβάσθηκε με το υπ' αριθμ πρωτ. …………. έγγραφο της άνω Υπηρεσίας προς τη Διεύθυνση Βιομηχανίας, Ενέργειας και Φυσικών Πόρων Θεσσαλονίκης, με την υπόμνηση «να γνωρίσει στην Υπηρεσία Υγειονομικού ελέγχου τα αποτελέσματα, τις διαπιστώσεις, καθώς και τα προτεινόμενα μέτρα το συντομότερο, για τις παραπέρα ενέργειες»). Παράλληλα, η ενάγουσα κατήγγειλε, με την από 8-5-2012 δήλωση της, την μίσθωση, για μη καταβολή μισθωμάτων των μηνών Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου 2012, ποσού 1.554 ευρώ το καθένα και συνολικά 4.662 ευρώ (βλ. την υπ' αριθμ. …………έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, ……..). Όπως όμως προκύπτει από την από 24-5-2012 απόδειξη πληρωμής, που προσκομίζει ο εναγόμενος κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα των μηνών αυτών και, κατά συνέπεια, δεν μπορεί να γίνει λόγος, περί καταγγελίας της μίσθωσης κατ' άρθρο 597 ΑΚ. Ήδη όμως, στις 21-5-2012, ο εναγόμενος μισθωτής του άνω καταστήματος προέβη στην προσωρινή διακοπή της λειτουργίας της επιχειρήσεως του, μέχρις ότου γινόταν η συντήρηση της καπνοδόχου απαγωγής τον οσμών και αερίων, διότι αδυνατούσε από τότε να λειτουργήσει την επιχείρηση του. Η εκμισθώτρια, με την από 25-5-2012 εξώδικη δήλωση της, προς τον μισθωτή, που του κοινοποιήθηκε την 28-5-20՛ 12 (βλ. την υπ' αριθμ. ……….. έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, ……..), τον καλούσε όπως, εντός 3ημέρου από τη λήψη της εξώδικης δήλωσης, να αποκαταστήσει το σύστημα εξαερισμού του μισθίου, όπως προβλέπει η «σύμβαση», δηλαδή να αντικαταστήσει την καπνοδόχο, πάλι με τα μηχανήματα εξαερισμού μονοξειδίου του άνθρακος. Ο εναγόμενος, όμως, δεν αποδέχθηκε και με την από 30-5-2012 εξώδικη δήλωση του, με ανάλογο περιεχόμενο, που κοινοποιήθηκε στην ενάγουσα την 31-5-2012 με θυροκόλληση, της οποίας έλαβε γνώση την 3-6-2012, λόγω απουσίας της, καλούσε αυτή να ανεχθεί εργασίες επισκευής ή αντικατάσταση της καπνοδόχου, στην έκκληση, όμως, αυτή του μισθωτή η εκμισθώτρια δεν ανταποκρίθηκε. Η εκμισθώτρια, παρότι έτσι είχαν τα πράγματα, αρνήθηκε και εμπόδισε την είσοδο των τεχνιτών, που κατ' εντολή του εναγόμενου ανέλαβαν την επισκευή του εν λόγω καπναγωγού. Έτσι στις 11-6-2012 απηύθυνε προς τον εναγόμενο εξώδικη δήλωση, που του κοινοποιήθηκε την 12-6-2012 (βλ. την υπ' αριθμ. ………. έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, …………), με την οποία κατήγγειλε την από 10-10-2010 σύμβαση μισθώσεως, κατ' άρθρο 594 του ΑΚ, ήτοι για κακή χρήση του μισθίου και καλούσε τον εναγόμενο - μισθωτή, εντός πενθημέρου από τη λήψη της εξωδίκου δηλώσεως, να της αποδώσει το μίσθιο ελεύθερο, ως και να καταβάλει το ποσό των 1.854 ευρώ για το μίσθωμα του μηνός Ιουνίου 2012, ποσού 1.554 ευρώ + 300 ευρώ για τα έξοδα καταγγελίας. Μετά την εξέλιξη αυτή, που έβλαψε τα συμφέροντα του εναγομένου και υπό το φόβο της περαιτέρω μειώσεως της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο τελευταίος αντιμετωπίζοντας την άρνηση της να συμπράξει στις αναγκαίες ενέργειες επισκευής, άσκησε εναντίον της την από 8-6-2012 αίτηση του, περί προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης, με την οποία αυτός ζητούσε να ληφθούν σε βάρος της εκμισθώτριας ασφαλιστικά μέτρα, με τα οποία να υποχρεωθεί αυτή να επιτρέψει την είσοδο στην οικοδομή συνεργείου, για την αντικατάσταση ή την επισκευή της καπνοδόχου, για την κατακράτηση των οσμών και των σωματιδίων καπνού, ως και να ανεχθεί τις άνω εργασίες, για όσο αυτές διαρκούσαν. Η διαμαρτυρία του εκμισθωτή συνεχίστηκε και δημιουργήθηκε ένταση μεταξύ τους, με αποτέλεσμα την παρέμβαση του AT Λευκού Πύργου (βλ. το υπ' αριθμ. πρωτ. ……….. με ημερομηνία ……. επικυρωμένο αντίγραφο από το ημερήσιο δελτίο οχήματος της ….. του AT Λευκού Πύργου). Ο εναγόμενος, πεισμένος πλέον, για την οριστική απροθυμία της ενάγουσας να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις της, λόγω της άρνησης της να άρει την παρακώλυση της χρήσης του μίσθιου χώρου, την 20-6-2012, με εξώδικη του, η οποία κοινοποιήθηκε στην εκμισθώτρια την 21-6-2012, δήλωσε ότι θεωρούσε άκυρη την, κατ' άρθρο 594 ΑΚ, καταγγελία αυτής και κατήγγειλε αυτός τη μίσθωση, κατ' άρθρο 585 ΑΚ, διότι αποστερήθηκε της χρήσης του μισθίου εκ μέρους της. Ακολούθως, επειδή αυτός επιθυμούσε να απεμπλακεί από τη μίσθωση, γι' αυτό και δεν συνέχισε τη σχετική διαδικασία και δεν προσήλθε προς εκδίκαση και υποστήριξη της αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, την 6-7-2012, οπότε η συζήτηση αυτής ματαιώθηκε. Τελικά, ο εκμισθωτής αποχώρησε από το μίσθιο τον Αύγουστο 2012 και η εκμισθώτρια παρέλαβε, χωρίς επιφύλαξη ως προς την ισχύ της μίσθωσης, έτσι ώστε στην συνέχεια να καταστεί δυνατή η εκμίσθωση του σε άλλον μισθωτή. Από τα εκτεθέντα περιστατικά καταδεικνύεται πλήρως, ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις και τα αποτέλεσμα της καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης του άρθρου 594 ΑΚ, για κακή χρήση του μίσθιου. Η ενάγουσα αποδέχθηκε τη λειτουργία, στο μίσθιο κατάστημα, εμπορικής επιχείρησης ψητοπωλείου, με το απαγωγικό σύστημα εξαερισμού -που έγινε, μετά από προηγούμενη σύμφωνη γνώμη, συναίνεση και έγκριση της -και όφειλε να προβεί στις αναγκαίες πράξεις, με τις οποίες επρόκειτο να εξασφαλισθεί η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Ήταν πλέον συμβατική ευθύνη της εκμισθώτριας η λειτουργία με την ειδική καπνοδόχο απαγωγής και θα έπρεπε να προβεί σε οποιαδήποτε ενέργεια, για την αντιμετώπιση της κατάστασης. Ο ισχυρισμός της ενάγουσας, για παρανόηση της τροποποίησης του σχετικού όρου της σύμβασης μίσθωσης και ότι παρασύρθηκε σε τέτοια δήλωση βούλησης, από εσφαλμένη αντίληψη ή εντύπωση, δεν αποδείχθηκε. Αντίθετα ο εναγόμενος θεώρησε, ότι η εξακολούθηση της μίσθωσης κατέστη δυσβάστακτη για αυτόν και έγινε ασύμφορη πλέον η λειτουργία του καταστήματος, δεδομένου, ότι η ενάγουσα εκμισθώτρια, παρότι συναίνεσε στην τροποποίηση του ως άνω αρχικού συμβατικού όρου, για χρήση των ειδικών φίλτρων εξαερισμού και για μεγάλο διάστημα αυτός λειτουργούσε με το απαγωγικό σύστημα αεραγωγού κανονικά το μίσθιο, θα μπορούσε με βάση τις αρχές της καλής πίστης, να επιτρέψει, τουλάχιστον μέχρι τη απάντηση - γνωμοδότηση της ως άνω αρμόδιας Διεύθυνσης Βιομηχανίας, Ενέργειας και Φυσικών Πόρων Θεσσαλονίκης, τον τεχνικό έλεγχο και αποκατάσταση του συστήματος απόσμησης για την αποτροπή εκπομπής καπνού και αιθάλης. Αυτό δικαιολογεί –κατ’ αρχήν - την, για σπουδαίο λόγο, καταγγελία της μισθώσεως, εκ μέρους του μισθωτή κατ՝ άρθρο 585 ΑΚ. Ωστόσο υπό τις παραπάνω συνθήκες και περιστάσεις, κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών, προσδιορίζεται ως εύλογη προθεσμία, για αποκατάσταση της χρήσης, στην οποία έπρεπε να συμμορφωθεί η εκμισθώτρια, το χρονικό σημείο της ημερομηνίας εξέτασης της υπόθεσης από την αρμόδια ως άνω Υπηρεσία, δηλαδή τόσης (χρονικά) διάρκειας, που να καλύπτει το χρόνο αποκατάστασης, αφού (τότε) οι διάδικοι θα γνώριζαν τα αποτελέσματα του έλεγχου για το επιτρεπτό ή μη μιας τέτοιας εγκατάστασης όδευσης του αεραγωγού, εντός του κλιμακοστασίου, μέσω οπών και κατάλληλων διατάξεων, σύμφωνα με τους κανόνες της τεχνικής ή ακόμη εάν έπρεπε να ληφθούν τυχόν πρόσθετα μέτρα (όπως η αντικατάσταση αεραγωγού ανοξείδωτου μεγαλύτερης διατομής - εσωτερικά ηχομονωμένου, η τοποθέτηση φίλτρων εξουδετέρωσης αερίων και οσμών - βλ. και αρθ. 42 παρ. 9 της ως άνω Υπουργικής Απόφασης, όπου γίνεται σχετική πρόβλεψη - βλ. επίσης και τη σχετική Υπουργική Απόφαση ΥΙγ/Γ.Π/οικ96967/2012 (Φ.Ε.Κ. 2718/B/8-I0-2012). Ο εναγόμενος μισθωτής δεν μπόρεσε να αποδείξει κάποιο ιδιαίτερο συμφέρον, που να δικαιολογεί, την μη εύλογη διάρκειας άσκηση της καταγγελίας του και για ποιο λόγο έγινε και δεν ήταν προσχηματική και εάν άλλους σκοπούς και στόχους υπηρετούσε. Διαφορετικά, δεν δικαιούτο σε καταγγελία της σύμβασης, αλλά ενδεχομένως σε ανάλογη, με το μέτρο της παρακώλυσης, μείωση του μισθώματος ή προσωρινή απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής του. Και τούτο, διότι είχε προκύψει μία πραγματική κατάσταση, η οποία εξέθετε σοβαρά την ενάγουσα εκμισθώτρια, σε κίνδυνο αστικής ευθύνης, λόγω της διαταράξεως της λειτουργίας της οικογενειακής οικοδομής. Έστω και αν η εγκατάσταση αυτή (αεραγωγού) έγινε με τη συναίνεση της εκμισθώτριας. Τέτοιος κίνδυνος υπάρχει και όταν ο μισθωτής διαταράσσει την ξένη (γειτονική) κυριότητα ή νομή με την εκπομπή από το μίσθιο καπνού, αιθάλης, θερμότητας, θορύβου, μουσικής κ.λπ. σε μη ανεκτό, κατά το άρθρο 1003 ΑΚ όριο, οπότε, εκτός από το μισθωτή, αστική ευθύνη έχει και ο εκμισθωτής, δυνάμενος να διωχθεί με την αρνητική αγωγή (ΕφΠειρ 305/1992 ΕλλΔνη 34 (1993) σελ. 623). Άλλωστε, η επιχείρηση του εναγόμενου θα μπορούσε να λειτουργήσει ανεμπόδιστα με την χρήση του (παροπλισμένου) μηχανισμού ειδικών φίλτρων εξαερισμού, μέχρι τότε, αλλά και έως ότου εκδίδονταν απόφαση επί των ασφαλιστικών μέτρων - που ο μισθωτής δεν υποστήριξε - για να αρθεί το εμπόδιο και εν τέλει να διαπιστωθεί, εάν η χρήση του αεραγωγικού συστήματος έρχεται εξ ορισμού σε σύγκρουση με τις προβλέψεις του νόμου και την συμφωνία των μερών. Συνεπώς υπήρχε παρεχόμενη δυνατότητα άσκησης της χρήσης. Επίσης τίθεται ζήτημα, για το εάν ο προαναφερόμενος λόγος καταγγελίας αφορά το επιτρεπτό η μη της λειτουργίας (συμφωνημένης χρήσης) του καταστήματος, ώστε να αποτελεί αθέτηση «κύριας» υποχρέωσης της εκμισθώτριας. Από τα παραπάνω αποδειχθέντα προκύπτει, ότι εν προκειμένω δεν τέθηκε ζήτημα της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, αλλά αν τηρούνται οι όροι λειτουργίας του αεραγωγού, που θέτουν άλλης διοικητικής φύσεως διατάξεις. Ιδιαίτερα, όταν για το σύστημα απόσμησης και για την αποτροπή εκπομπής οσμών, γίνεται αναφορά, εντός του ένδικου συμβατικού πλαισίου, ως υψηλού ποιοτικού όρου του περιβαλλοντικού στοιχείου, στο οποίο η ενάγουσα διαβιώνει, με τις προαναφερθείσες συνέπειες γι' αυτήν. Είναι προφανές επίσης, ότι το παραπάνω έγγραφο, προς την αρμόδια Διεύθυνση Βιομηχανίας, Ενέργειας και Φυσικών Πόρων Θεσσαλονίκης είχε ως αντικείμενο την διενέργεια έλεγχου του απαγωγικού συστήματος, χωρίς το αποτέλεσμα της καταγγελίας να επέλθει συνεπεία μέτρου, που επιβάλλεται από τη διοικητική αρχή. Συνεπώς η καταγγελία ήταν ανίσχυρη και δεν επέφερε κανένα έννομο αποτέλεσμα. Τέλος, δεν αποδείχθηκε, επίσης, ότι έγιναν δαπάνες αποκατάστασης των φθορών, για την επαναφορά του μισθίου στην πρότερα κατάσταση, αφού δεν προσκομίζονται έγγραφα, από τα οποία να προκύπτει το ποσό, που ζητείται με την αγωγή, για κάθε εργασία αποκατάστασης. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, η αγωγή της εκμισθώτριας έπρεπε να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη. Ομοίως, θα έπρεπε να απορριφθεί και η ασκηθείσα με τις, προτάσεις ανταγωγή αυτής, που ζητούσε την καταβολή αποζημιώσεως, εκ μέρους του ενάγοντος της πρώτης αγωγής -μισθωτή, εξαιτίας της πρόωρης, με αποκλειστική υπαιτιότητα του, λύσης της μίσθωσης μέχρι την 31-10-2013, δεδομένου, ότι δεν προέκυψε, ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 596 του ΑΚ. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλούμενη απόφαση του (κατά το μέρος, που έκρινε οριστικά), κατέληξε στην ίδια ως άνω κρίση, αν και με διαφορετική αιτιολογία, που αντικαθίσταται με αυτήν της παρούσας (άρθρο 534 ΚΠολΔ), δεν έσφαλε όπως αβάσιμα υποστηρίζει η εκκαλούσα. Πρέπει λοιπόν η έφεση, με την οποία η ενάγουσα παραπονείται αφ’ ενός μεν για κακή εφαρμογή του νόμου αναφορικά με το κύρος της καταγγελίας, αφ^’ ετέρου δε για κακή εκτίμηση των αποδείξεων αναφορικά με την κακή χρήση του μίσθιου, να απορριφθεί στο σύνολο της ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου για το δεύτερο βαθμό δικαιοδοσίας πρέπει να επιβληθούν στην εκκαλούσα, όπως ορίζεται στο διατακτικό, επειδή ηττάται (І76, 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ κατ' ουσίαν την έφεση.

KATAΔIKAZΕΙ την εκκαλούσα στα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων πενήντα (450,00) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στη Θεσσαλονίκη, σε έκτακτη δημόσια, στο ακροατήριο του, συνεδρίαση, στις 16-5-2017, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ        Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ